《北京市物業管理條例》今起實施 物業企業備戰迎“大考”

　　本報記者 趙瑩瑩

　　項目經理3天內到街鄉報到、物業合同在街鄉備案、公共收益單獨列賬……最近幾天，東湖灣小區物業經理胡鬆一項一項檢查著准備工作，迎接《北京市物業管理條例》5月1日的正式實施。對物業服務企業來說，這是一場新的“大考”，“紅黃牌”制度、定期公示制度、具體處罰措施等都在加強對物業服務企業的監管。

　　引入廣告用於電梯轎廂裝修

　　兩部同年代的舊電梯，一部電梯轎廂表面已見劃痕，一部電梯轎廂表面如鏡子一般光亮，轎廂燈光也更為柔和。“這是我們給業主展示的裝修樣板。”胡鬆說。

　　東湖灣西區建成已有11年，西區11棟樓內的電梯轎廂“容貌”已大不如前。怎麼維護？“電梯轎廂裝修不屬於‘大修’范疇，不可以動用專項維修資金。”胡鬆說，條例起草、征求意見時給了項目靈感，“可以‘以業養業’，引入電梯廣告，再將廣告收益用於電梯轎廂的裝修。”

　　2019年，項目部邀請東湖灣西區的業主，以樓棟為單位，向業主講述引入電梯廣告用以裝修轎廂的想法，征求業主的意見。經過初步溝通，大家都同意這一想法。“我們測算過，每部電梯每年的廣告收益能有6000元，刨除能耗成本和管理成本后，3年的廣告收益就能裝修一部電梯轎廂。”胡鬆說，5月1日條例正式實施后，項目部便計劃啟動業主表決程序，“我們也按照條例規定修改了部分規章制度，將公共收益單獨列支變為公共收益單獨列賬。”

　　綜合執法機制進了社區

　　“物業服務企業的‘春天’要來了！”這是條例表決通過時，記者在朋友圈中看到的一句話。在長城物業北京物管分公司總經理張永謙看來，條例解決了過去《北京市物業管理辦法》規定不明確的問題，對物業行業確實是重大利好。

　　張永謙列舉，條例推動建立了綜合行政執法機制，由街鄉根據行政執法事項清單依法行使行政執法權。這樣，諸如業主私搭亂建、佔用消防通道、侵佔綠地停車等違法違規行為，就可由相關部門進社區執法。條例也厘清了專業運營單位與物業企業之間的相關責任界定，明確物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業的相關管線及設施設備發生故障、不能正常使用的，由專業運營單位承擔維修及養護責任。

　　“物業管理委員會這一新事物的出現，也有利於社區的長期健康發展。”張永謙提到，長城物業在北京服務著72個住宅小區，其中有業委會的小區僅30%。許多涉及到需全體業主表決的事件，如審核專項維修資金使用方案等，就無人牽頭，物業企業常常需要請居委會來牽頭。“物業管理委員會的成立將會有效彌補業委會的部分職能，在業主與物業企業間搭建起良性溝通機制。”

　　嚴格公示制度便於業主監管

　　有利好，也有壓力。條例中對物業服務企業也提出了新的監管要求。比如，市住建主管部門將根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業服務企業實施分類監管，建立激勵和懲戒制度，也就是“紅黃牌”制度。物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新包括物業服務標准、物業收支情況等八大類信息。原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接﹔拒不退出物業管理區域的，自規定時間屆滿次日起處每日一萬元的罰款。

　　“條例規定的物業企業必須公示的內容與過去相比有很多增加。”北京物業管理協會法務部主任劉立華表示，由於物業管理長期存在信息不對稱的問題，造成業主對物業企業的不理解、不信任。過去雖然有對物業企業公示物業費收支情況的規定，但很多業主反映看不到，同時業主關心的公共收益問題的公示情況也不理想。新規有利於對業主知情權的保護，也方便業主監督物業企業的服務，有助於避免一些與此相關的物業管理糾紛。