《北京市物業管理條例》降社區自治門檻 業主大會能網上開

“要是放到今天，小區的業主委員會是不是就能成立起來了？”看著《北京市物業管理條例》中有關業主大會的相關規定，小陳滿懷期待。

業主大會、業主委員會成立難，是多年來小區物業管理存在的普遍問題。如何破題？奔著問題去的《北京市物業管理條例》，不僅將業主大會的申請門檻定為業主人數或專有面積的5%，還允許引入互聯網開會的“雲”模式。

門檻高 業主大會令業主頭疼

小陳所居住的南二環華龍美鈺小區，屬於典型的混居型社區，600多戶住戶中，有兩百多戶是從西城區府右街原址拆遷而來的回遷戶，剩余的三百多戶是購買后入住的商品房業主。2017年4月，由於前期物業公司提出合同到期將退出服務，在熱心業主的倡議下，小區發起了成立業主大會和選舉業主委員會的行動。

“想要發動業主們投票，挺不容易的。”小陳記得，當年為了發放選票，熱心業主幾乎跑遍了所有樓棟，挨家挨戶地敲門，幾經努力，共發放選票350張，回收選票350張。

按照當時的計票結果，350張票中，贊成票347張，佔小區現有住戶的55.25%﹔贊成的住戶總面積為33454.99平方米，佔總面積的57.20%。兩個數字，正好達到專有部分佔建筑物總面積過半數且總人數過半數的“雙過半”要求。

然而，幾天后，190多戶業主對投票結果提出質疑，質疑業委會成員缺乏一定的廣泛性和代表性。最終，由於未能達成一致，業委會成立一事不了了之，熱心業主也傷了心，至今再沒發起過成立業委會的倡議。“我們小區其實‘底子’不錯，產權清晰，也不是為了炒掉物業公司而硬著頭皮成立業委會，可要湊足申請人數和投票人數確實不易，混居模式恰又增加了溝通難度。”實踐經驗告訴小陳，想讓更多小區走上自治管理之路，確實需要為業主大會的成立降門檻。這也是他對《北京市物業管理條例》充滿期待的原因。

破痼疾 5%業主即可申請成立

令小陳充滿期待的，是條例裡有關業主大會的規定。條例明確，一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業主、專有部分佔建筑物總面積5%以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請，居民委員會、村民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。

業主大會召開方式上，除了書面形式外，條例規定，業主大會會議也可通過互聯網方式，採用互聯網方式表決的，應當通過市住房和城鄉建設主管部門建立的電子投票系統進行。

“在提高業主發起成立業主大會的積極性上，北京的做法在全國都有領先性。”北京航空航天大學法學院副教授李昊表示，隨著社會發展，鼓勵社區業主自治是一種趨勢。條例中將業主大會的申請門檻降低到5%，明確業主大會的職權，引入互聯網技術，都發出了明確的倡導信號，鼓勵業主發起投票，參與到社區的良好治理中。

強監管 業委會委員任職有標准

業主委員會的運行事關社區治理的質量，有法官介紹，近年來物業矛盾糾紛較多，其中業主委員會運作程序不規范，或是業主委員會委員沒能真正代表業主利益的情況較為多見。

如何破解業主委員不作為、難作為的困境？條例中首先對業主委員會委員的任職資格做了規定，除了必須遵紀守法、具有完全民事行為能力外，有三條很關鍵：第一，必須按時足額交納物業服務費，不存在欠繳專項維修資金及其它需要業主共同分擔費用的情況﹔第二，本人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接的利益關系﹔第三，未被列為失信被執行人。

此外，條例也厘清了業主委員會的12項職責，諸如監督物業服務人履行物業服務合同、監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、定期向業主通報工作情況、每半年公示業主委員會委員和候補委員交納物業費的情況。