《北京市物業管理條例》5月起施行 對高空拋物設定罰則

　　昨天下午，北京市十五屆人大常委會第二十次會議表決通過《北京市物業管理條例》，對物業管理委員會、業主大會、物業費等方面都做出明確規定，前期物業由建設單位承擔，服務合同最長不超過二年，應急物業服務期限不超過六個月，不具備成立業主大會條件等情形的可成立物業管理委員會，任期一般不超過三年，物業費實行市場調節價並適時調整，高空拋物、違建、損壞承重牆等均規定了罰則。《條例》自2020年5月1日起施行。

　　前期物業

　　服務合同最長不超過二年

　　《條例》明確，建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同期限最長不超過二年，具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前三個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業服務人。期限屆滿，業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效之前，前期物業服務人繼續提供服務﹔期限未滿或者未約定前期物業服務期限，業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　如遇突發事件，政府指導物業落實相關應急措施。突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實市人民政府依法採取的各項應急措施﹔指導物業服務人開展相應級別的應對工作，並給予物資和資金支持。物業服務人應當按照要求服從政府統一指揮，在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。

　　應急物業

　　服務期限不超過六個月

　　本市建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。

　　物業交接

　　老物業拒不退出每日罰一萬

　　物業服務合同期限屆滿前六個月，業主委員會或者物業管理委員會應當組織業主共同決定續聘或者另聘物業服務人，並將決定書面告知原物業服務人。業主共同決定解聘物業服務人的，物業服務人應當自接到通知之日起三十日內履行交接義務，並且退出物業管理區域。違反本條規定，將被責令限期改正﹔逾期不改的，對物業服務人予以通報，對拒不移交有關資料或者財物的，處一萬元以上十萬元以下的罰款﹔拒不退出物業管理區域的，自規定時間屆滿次日起處每日一萬元的罰款。

　　停車位

　　違規提供給外人將被處罰

　　《規定》明確，物業管理區域內規劃用於停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。用於出售的，應當優先出售給本物業管理區域內的業主﹔不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業管理區域業主使用。滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。

　　違反本條規定，將車位、車庫提供給業主以外的其他人的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，有違法出租所得的，責令退還違法所得，按每個違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款﹔拒不改正的，按每個違法出租車位處每月二千元的罰款。

　　業主委員會

　　每屆任期不超過五年

　　業主可以成立業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主委員會由五人以上單數組成，具體人數根據本物業管理區域的實際情況確定。戶數一百戶以下的住宅小區，業主委員會可以由三人組成。業主是自然人的，應當符合下列條件：按時足額交納物業費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的情況﹔本人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接的利益關系﹔未被列為失信被執行人等。

　　業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會委員具有同等表決權。

　　物業管理委員會

　　不具備條件的可成立物業管委會

　　針對業委會成立難、覆蓋率低等問題，《條例》明確，有下列情形之一的，可以組建物業管理委員會：不具備成立業主大會條件﹔具備成立業主大會條件，但是確有困難未成立﹔業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會。

　　物業管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。物業管理委員會組建的具體辦法，由市住房和城鄉建設主管部門制定。

　　物業費

　　實行市場調節價並適時調整

　　物業服務收費實行市場調節價並適時調整。市住房和城鄉建設主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單，明確物業服務內容和標准。物業服務人利用共用部分從事經營活動的，應當將公共收益單獨列賬。公共收益歸全體業主所有。

　　業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標准，按時足額交納物業費。業主逾期不交納物業費的，業主委員會或者物業管理委員會應當督促其交納﹔拒不交納的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。

　　法律責任

　　高空拋物等均規定了罰則

　　《條例》明確了多項法律責任。規定了業主、物業使用人、物業服務人等禁止實施的行為以及罰則。不得損壞、擅自拆改建筑物承重結構、主體結構。違規的由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　不得違法搭建建筑物、構筑物、障礙物或者私挖地下空間。違規的，由城市管理綜合行政執法部門依照城鄉規劃法律法規給予責令拆除或者回填、罰款等處罰﹔不得違規私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電。違規的由消防救援機構責令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款。

　　不得從建筑物中拋擲物品。違規的由公安機關給予警告，處五百元以上五千元以下的罰款。不得制造超標噪音。違規的由公安機關責令改正，拒不改正的，處二百元以上五百元以下的罰款。不得違反規定飼養動物，不得違反規定出租房屋。違規的由公安機關依照治安管理處罰法律法規予以處罰。

　　貫徹落實

　　28個配套文件將適時出台

　　昨天下午，市人大常委會召開新聞發布會，市住建委主任王飛介紹，今年要以貫徹落實《北京市物業管理條例》為契機，在全面開展老舊小區摸底調查的基礎上，基本建成老舊小區數據庫。本市已經制定了今年老舊小區綜合整治工作方案，確定了第一批申報的項目，同時也研究加大對老舊小區綜合整治的政策支持力度。

　　《條例》中已經明確提出了住建委要進一步細化落實的六項措施，包括制定物業管理委員會的組建辦法、建立物業服務企業激勵和懲戒制度等。市住建委初步梳理了28個需要研究的配套文件，包括前期物業的管理辦法、業主大會的指導規則、住宅小區的物業服務清單、物業服務公示管理辦法、企業信用管理辦法等，下一步將逐步完善，適時出台。此外，還將結合12345政務服務熱線、媒體曝光反映的突出問題加大物業行業的治理力度。

　　文/本報記者 李澤偉