老舊小區物業怎麼管？代表建議推廣勁鬆模式和社區議事廳

　　新京報訊（記者 吳嬌穎 李玉坤 黃哲程）正在召開的北京市第十五屆人大三次會議上，老舊小區改造及物業管理是不少代表熱議的話題。

　　據北京市住建委介紹，截至目前，北京已確認的243個老舊小區綜合整治項目全部建立了管理機制，其中有210個計劃改造后實施專業化物業管理並收費。

　　目前，《北京市物業管理條例》也已納入立法計劃。2020年，北京將提前謀劃實施條例相關工作，推進住宅專項維修資金改革，圍繞物業管理重點問題大力組織開展試點工作和專項治理。

　　針對老舊小區物業如何規范管理的問題，多名人大代表表示，目前北京5000多個老舊小區，仍存在基礎設施欠賬多、物業收費不標准、公維基金缺失嚴重等物業問題。

　　代表建議，可在老舊小區改造中考慮實行商業化改造，參考推廣“勁鬆模式”﹔實行多重協商，形成居民共治的“社區議事廳”機制﹔在業委會缺失時，可通過成立物業管理委員會履行相關職責。

　　三位市人大代表做客新京千龍訪談間，就老舊小區物業管理問題進行討論。新京報記者 吳江 攝

　　老舊小區產權多樣，基礎設施欠賬多

　　北京市人大代表、石景山區首鋼礦山街道居民管理委員會主任安麗娟介紹，目前大部分老舊小區存在著公共基礎設施陳舊、欠賬多的問題。“比如水、氣、電、熱等管線年久失修，居民上下樓設施和無障礙設施缺乏，牆皮脫落，小區環境臟亂差，門禁、監控系統設施普遍損壞等。”

　　“北京大部分老舊小區形成於上世紀20年代到80年代期間，為保証職工住有所居，政府部門、央企、社會企業等實行自建房屋。80年代政企分離、政社分離后，許多企業不願再管社會職能的事務，老舊小區失管的現象就出現了。” 安麗娟解釋說。

　　她表示，由於年代久遠，老舊小區產權形式多樣，有的由原來的單位房改成了自有產權商品房，有的還是房改房，也有公租房、安置房，使得同一小區出現多家單位管理不同物業的混亂局面。

　　“部分管理單位隻對本樓內進行服務，對社區內公共區域管理投入過少或者不投入，小區內綠地、停車等公共事務管理機構不存在，公共區域管理責任不明。”安麗娟說。

　　物業收費不透明，缺乏統一標准

　　此外，安麗娟介紹，老舊小區整治實施過程中，由於涉及項目多，居民往往難以形成統一共識，比如加裝電梯、上下水改造等。

　　“即便是在改造完成后，由於居民原來長期享受原產權單位或街居代管的無償服務機制，造成參與管理的自覺性不強，繳費意識較差，導致小區基礎設施日常維護、垃圾清運等也出現資金不足。”安麗娟說，這就導致許多物業公司不願意進駐。

　　在一些有物業的老舊小區，也存在物業服務標准不明確、服務收費不透明的問題。

　　“比如保潔、保安、停車管理、維修等，都應該設立統一的物業服務標准。”北京市人大代表、石景山區八角街道特鋼社區居委會主任毛亞靜認為，物業公司應該在提供服務前，將服務事項向居民進行公示，比如能承接多少物業服務，每項服務單價是多少，都應該接受居民的監督，“這樣居民才會買單，才會願意接受市場化服務。”

　　《北京市物業管理條例（草案）》中也明確，業委會或者物業管理委員會應當代表業主與物業單位就服務內容、標准和費用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　公維基金缺失，運營不夠制度化

　　此外，還有大部分小區存在公共維修基金缺失和運營不夠制度化等問題。

　　“同一物業、相同機構的房屋，因國家房改政策實施，產生了不同性質的房屋，造成物業管理收費標准差異，公共維修基金提取標准不統一，有的租賃房、空房沒有公共維修基金。”安麗娟說，這就導致小區日常設施維修等問題無法有效解決，一定程度造成日常管理問題頻發。

　　北京市人大代表、北京市君合律師事務所主任肖微認為，目前全市范圍內都存在公共維修基金運營不透明、不夠制度化的問題。“公維基金的申請流程、使用范圍、由誰繳納、如何監督等，都應該在立法上明確下來。”

　　《北京市物業管理條例（草案）》明確規定要建立專項維修資金，用於物業共有共用區域、部位或者設施設備保修期滿后的維修、更新、改造。專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標准補足專項維修資金。

　　對於一些沒有公共維修基金的小區，肖微表示，可考慮通過公共預算的方法來解決，“總之，一個生活小區不可能完全沒有日常維護，沒有后續保障，否則將陷入無序狀態，甚至出現許多安全隱患。”

　　建議1

　　老舊小區試點實行商業化改造

　　“房子是不斷老化的，必須建立一套持續的資金注入機制。”肖微建議，老舊小區需要有資金進入進行適度運營，加上政府補貼的扶持，通過一定的辦法逐漸進行商業化改造。

　　毛亞靜認為，朝陽區勁鬆北社區引入社會力量探索推進老舊小區綜合改造和有機更新的“勁鬆模式”值得學習，“這應該是未來老舊小區改造的一種趨勢。”

　　2019年8月，朝陽區勁鬆北社區示范區改造完成，該社區將勁鬆一區、二區作為先行試點，由社會機構投入改造，通過后續的物業管理、服務的使用者付費、政府補貼、商業收費等多種渠道，形成社會機構對城市老舊社區改造介入的吸引點，共同探索社區的長效管理。

　　據悉，勁鬆北社區在改造中，通過提前入戶走訪、召開評審會等深入了解居民需求，針對居民最迫切希望改善的內容，“對症下藥”制定改造方案，並盤活閑置的存量空間，引入了社區食堂、衛生服務站、美好會客廳、自行車棚等便民業態。

　　“這種模式強調的是改造前期的投入，政府可以給予一部分補貼，與吸引的社會資本相結合，共同投入社區改造，后期通過服務和運營來進行回收，形成一個良性的循環。”毛亞靜說。

　　此前，北京市住建委主任王飛表示，未來相關部門將在政策上支持社會資本進入老舊小區，讓社會機構的運營圍繞群眾的實際需求，和居民的日常消費結合起來。

　　建議2

　　業委會缺失時成立物業管理委員會

　　“時間長了房子破舊是很正常的，但一個小區的房產能否存續，取決於有沒有后續的維護或者更新。無論如何，在居住社區中物業不應該缺位。”肖微認為，產權關系、組織體系、主體和聘用物業的關系、權利義務等，都應該通過立法明確下來，形成一套運行的機制。

　　在《北京市物業管理條例（草案）》中，對業主如何成立業主大會、選舉產生業主委員會進行了規定，並首次明確，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組織物業管理區域內的業主和有關單位成立物業管理委員會。

　　“業委會的成立、運營，以及和物業的關系，這些年已經出現了很多這方面的爭議和麻煩。這需要通過立法明確下來，通過業主委員會等形成居民自治的能力。”肖微表示，物業管理條例出台后，小區物業運營的基本機構、權利義務等將會在立法層面確定下來，形成良性運轉。

　　肖微建議，在一些老舊小區物業失管、業委會無法成立的情況下，應該由政府來承擔部分組織功能，比如街道辦事處或鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會，組織業主共同決定物業管理事項。“小區內公共區域的產權由業主共同擁有，是其他人不能侵佔的，它怎麼使用應該通過業主委員會共同決定，在業委會缺失的情況下，可以由政府組建機構體系來進行運營。”

　　建議3

　　形成居民共治的“社區議事廳”機制

　　今年政府工作報告提出，建立健全社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業等共同參與的議事溝通、協同治理機制，將物業服務管理納入社區治理體系。同時完善群眾參與機制，辦好社區議事廳等多種平台，鼓勵更多居民參與社區事務。

　　安麗娟認為，對於一些多產權的老舊小區，應該形成社區黨建引領的居委會、業委會、物業單位共同協商的工作機制，定期收集和反映小區居民的意見和建議，形成良性互動。

　　毛亞靜介紹，石景山區一些社區設立的“老街坊議事廳”，就是老街坊為解決社區治理共同獻策獻智的出口，同時也是政府傾聽百姓意見的場所。

　　“老舊小區的改造更新也好，或者一些物業服務項目也好，都是自下而上的，最應該吸納的就是居民的意願，應該通過居民共同的討論，來形成最終的社區決策。比如老舊小區更新實行“菜單化”，在可選的菜單項目中，居民想改什麼，缺什麼、補什麼，都應該充分尊重居民的意願。” 毛亞靜說，隻有在尊重居民意願的基礎上，改造才能順利，改造成果才能受到歡迎。

　　“比如之前我們小區存在綠化缺失的問題，后來計劃實施一個社區花園改造項目，這個小花園怎麼規劃怎麼設計，先充分征求了咱們老街坊的意見，同時也請專業的規劃師來進行規劃，這樣改造后效果就特別好，后期居民也非常積極進行綠地認養。”毛亞靜建議，通過推進這種居民共商議事機制，將更有利於老舊小區在改造更新中形成物業管理長效機制。