朝陽探索老舊小區物業管理多元路徑 打造“朝陽物業”品牌

老舊小區因為歷史遺留問題長期“失管”、小區物業服務差居民不滿意……物業問題一直是一項治理難題，在12345的投訴中，物業問題也一直位居前列。圍繞這一老大難問題，2019年，朝陽區狠下功夫，圍繞以“法治物業、智慧物業、品牌物業”打造一流“朝陽物業”的目標，構建“黨建引領、政府主導、企業運營、多方參與、群眾評價”的工作體系，在實踐中探索出了“國企兜底、先嘗后買、引入社會資本參與”等多種物業治理模式。據統計，2019年底朝陽區物業投訴量比年初下降40%多。

先體驗再買單 八裡庄推行“大小物業綜合服務”

八裡庄地區曾是老工業基地，隨著國家經濟轉型與社會發展，曾經嶄新的職工生活區變成了一片片老舊小區，管理暴露出的問題越來越多，房屋老化破舊、管線漏水、停車緊缺、環境衛生臟亂差等問題越來越突出，僅2018年，因物業管理問題的投訴量就佔街道投訴量的50%以上。為徹底解決老舊小區失管棄管的痛點問題，八裡庄街道試點“先嘗后買”、“大小物業綜合服務模式”。

據介紹，“大小物業綜合服務”模式，打破原有“樓、院”觀念，按照服務管理項目分類，立足區域整體，將公共區域內的環境秩序管理、衛生保潔、綠化養護、停車服務、便民服務等項目分別“打包”整合，交由正規的“區域大物業”來管理﹔而“小物業”指的是原有產權單位或物業公司作為責任主體，對樓體、公共設施設備及樓內居民家中維修等事項進行管理。除此以外，街道還統一引入轄區專業維修隊伍，吸納志願服務隊伍加入物業服務網絡，有償低價地解決居民各類生活難題。同時還引導居民成立自治管理委員會，對接物業管理，提出自己的建議，讓居民也能參與到小區的管理中來。

紅廟機二委就屬於該地區典型的老舊小區，一共有6棟樓，原單位物業管理隻管生活設施維修，小區車輛亂停亂放，居民出行矛盾多，小區環境臟亂，基本處於物業失管狀態。今年1月，小區和居民自管會一起決定引入專業物業。但是對於物業公司的服務質量還是抱有疑問，服務不好居民不繳費又是問題。於是，當時小區和自管會跟物業公司提出了先提供服務再收取費用的條件，先嘗后買。

一個月下來，小區重新施劃了停車線，停車管理變得有序，小區24小時有保安上崗，小區安全進一步提升……居民們看到了物業入駐后實實在在的變化。到了2月底，物業公司開始收取每月150元的停車費時，居民的繳費率達到了90%以上。於是，在紅廟社區機二委小區，自管區域以外的公共區域開始交由“大物業”實行市場化服務。目前小區居民的分項服務費收繳率達到了95%。

這種模式也逐漸在八裡庄推開。目前，八裡庄已在20處推行“大小物業綜合服務”、涉及147棟住宅樓和兩片平房區。

勁鬆率先試點社會資本改造老舊小區 40歲老小區大變樣

改造老舊小區是很多居民的期盼，面對資金壓力大、維護管理難等問題，朝陽區勁鬆街道探索了一條黨建引領社會資本參與老舊小區改造之路。建立區級職能部門、街道辦事處、社區居委會、社會單位、居民組成的“五方聯動”工作平台，按照“多方參與”原則，支持投資運營公司、房地產中介機構等市場主體參與老舊小區升級改造，同步配套專業化物業服務，實現老舊小區整體有機更新。

2018年7月，朝陽區首個引入社會力量、利用社會資本開展老舊小區改造的嘗試在勁鬆北社區啟動。工程啟動伊始，勁鬆街道工委就搭建了黨建工作平台，以社區黨委為統領，充分發揮樓門黨小組和黨員示范帶動作用，摸底調查下發問卷2380份，召開10余場群眾問需會，讓居民參與物業服務標准及收費、老樓加裝電梯等事項，共商共議爭取居民響應和支持，再引入第三方專業機構廣泛征求意見，形成勁鬆北社區改造及物業管理一整套建議方案。

方案確定后，改造資金從哪裡來？如何實現物業服務長效化？這都是老舊小區引入物業服務的關鍵性問題。勁鬆北社區既有房屋中，10%是收取物業費的商品房，10%是直管公房，80%是未收取物業費的房改房。勁鬆街道和願景集團簽訂戰略合作協議，率先落地社會力量參與的市場化機制，改變“政府兜底、街道代管”的局面。

據介紹，政府老舊小區綜合整治菜單中基礎類項目，由街道按程序申請市、區兩級財政資金進行改造，自選類項目以及其他提升項目經費由願景集團投入資金推進。區房管局、勁鬆街道授權願景集團對社區閑置低效空間進行改造提升，統籌提供相關服務和閑置資源的運營權，讓物業公司獲取合理收益。物業企業以多層0.43元/平方米、高層1.42元/平方米的直管公房價格為統一物業收費標准，提供一星級服務，引導培養居民物業繳費習慣，增強自身造血功能，最終實現物業服務長期良性循環。

舊貌換新顏，40歲老小區改造完成后，勁鬆北社區居民都感覺到小區變大了、衛生變好了，也讓居民更安全、放心了。目前已在試點示范區改造的基礎上，啟動了勁鬆一區、二區綜合改造，計劃於2020年底前全面完成，並將穩步推進勁鬆東社區、西社區、中社區老舊小區改造更新工作。

由“嘗”到“買” 國有物業為老舊小區提供兜底基礎服務

位於東四環的朝陽區東風地區石佛營南裡社區三印小區屬於典型的老舊小區，環境衛生、綠化養護、停車、治安等問題頻發，十年換了五家物業公司，物業問題長期佔投訴總量的90%以上，今年前任物業公司突然撤出、停止服務致使問題雪上加霜。5月27日，國企朝陽家園物業公司進駐，按照“保安上崗、保潔上樓、車停有序、人居提升”基礎服務標准，通過先嘗后買的方式，讓居民先體驗服務，再進行‘分項收費’，居民滿意了再交費。朝陽區委區政府提出的“黨建引領、政府主導、企業運營、社會參與、群眾評價”無物業老舊小區管理理念在此落地實踐，如今半年多時間過去，小區情況怎麼樣了？

12月30日，三印小區與朝陽家園物業管理有限公司正式進行了簽約，這代表了小區居民對這家物業公司服務的認可。

“朝陽家園物業入駐后，小區在我們眼皮底下越變越好，垃圾有人清了，小區環境美了，進進出出我們心裡也舒坦。”一位小區居民告訴記者。接管三印小區當天，朝陽家園公司就迅速安排1名項目部經理、1名客服專員、7名保安員及5名保潔員到崗。很快，一系列硬件設施的修補、改造在小區裡實施了。8處塌陷的路面被修復完整，35米坍塌的圍牆重新修筑，樓邊街角清理出200多車垃圾，168個損壞的聲控感應燈得以維修更換、公共院落鋪設草皮……朝陽家園物業以一系列務實耐心的服務贏得了居民的認可，

環境有了起色。接下來，則是建立更深層的管護機制。在單元樓門口，記者看到門口都標注著樓門責任黨員的名字。“居民‘要想當主人，先要負責任’的主人翁意識不斷增強。”石佛營南裡社區書記李瀟說。6月初，三印家園項目黨支部成立了，由社區黨委、朝陽家園黨支部、退休黨員、“雙報到”黨員4部分組成，在社區黨委的指導下開展工作。黨支部通過開展民主議事協商、居民與物業聯席會等將居民、物業、轄區社會單位更好的凝聚在一起，開展義務大掃除、撿拾垃圾、美化環境等志願活動。

據介紹，自5月以來，朝陽家園物業已進駐全區30個街鄉的老舊小區，分布在來廣營、團結湖、平房、東湖、小關、安貞、雙井、高碑店、奧運村等地區。其管理覆蓋面積52萬平方米，共配備項目經理11名，實現保安上崗51名、保潔上樓54名，覆蓋受益群眾6300余戶、2萬余人。在制度公開方面，朝陽家園物業在每個有辦公區域的項目部均執行制度上牆及零碎維修價格上牆，做到制度完善、公開透明。朝陽家園正逐漸探索出可借鑒、可復制、可推廣的管理經驗和運營模式。

老舊小區住宅項目物業服務基礎標准試行

7月12日，朝陽區在北京市率先成立了物業管理協會，並同步成立了協會黨委，制定了《北京市朝陽區物業管理協會議事規則》、《北京市朝陽區物業管理協會自律准則》、《北京市朝陽區物業管理協會會員公約》，規范行業發展。同時，倡議、鼓勵物業服務企業,積極響應“社區吹哨，物業報到”的機制，參與社區治理。

同時，在全區各街鄉成立了物業聯盟，逐步建立和完善區級物業管理協會——街鄉物業服務聯盟——社區物業服務企業的“朝陽物業”三級聯動機制。目前，各街鄉實現了成立物業服務聯盟及聯盟功能型黨組織100%全覆蓋，鼓勵物業服務企業通過“雙向進入、交叉任職”、完善黨建聯建機制等方式參與社區治理。

為切實解決物業服務標准不統一、服務質量低等突出問題，朝陽區房管局會同物業管理協會組織專門力量，對區內103個實施物業管理項目的房改房、老舊小區進行實地調研，征求意見建議200余條，組織開展了4輪專家評審，最終形成《朝陽區住宅項目物業服務基礎標准（試行）》。標准包含7大項、51小項，主要對實施物業管理的房改房小區綜合服務、綠化養護、環境衛生、秩序維護、裝飾裝修管理、房屋管理、設施設備維修養護等進行規范。

《標准》的出台為朝陽區房改房小區、老舊小區物業管理的發展提供了指導性意見，指引了方向。“此次試行的《標准》，目標是推動老舊小區物業管理服務向商品房物業管理水平看齊，進一步提升朝陽老舊小區、房改房小區整體物業服務水平,滿足居民對和諧、美麗的人居環境的需求。”朝陽區房管局相關負責人介紹說。

此外，朝陽區還率先推出“品牌物業”項目，通過業主、第三方機構、所服務的街鄉和社區三個層級，從業主滿意度、房屋設施設備管理、園區環境管理服務、街鄉社會、專業部門等五個維度進行專業測評。目前已對全區280個物業項目進行測評，推出首批35家物業項目品牌，包括5A級（14家）和4A級（21家），樹立了行業標杆，引領行業健康。