大兴区探索“物业超市”服务模式 推进城乡社区物业管理全覆盖

人民网北京7月24日电（池梦蕊）为推进《北京市物业管理条例》落地落细，有效破解物业服务不到位、基础设施老化、居民投诉率高等社区物业问题，大兴区坚持“党建引领、民生导向、分类指导”原则，针对“三无”社区、回迁小区、多产权单位小区、超大社区等不同类型小区，积极探索区域化、多元化物业管理模式，打造“物业超市”。

探索“三无”社区“社会企业参与”模式

大兴区共有56个“三无”社区，因建筑时间较长、产权单位变更等原因，没有专业物业公司提供物业管理，垃圾清运、基础设施维修、管道维护等基础物业服务不到位。西红门镇金华园丁区通过党建引领社区自治，回应居民改造意愿，引导居民共商共治，并引入社会企业，破解无物业管理难题。

一是订立事前契约，居民议事齐参与。围绕社区公共事项，以社区居委会为主体，动员楼门长、志愿者队伍共同参与，开展多轮入户访谈、问卷调查，征集居民意愿。

二是落实交叉任职，物业尽责解难题。坚持“双向进入、交叉任职”原则，物业公司经理作为社区党支部席位制副书记，主动在业主微信群公示物业费支出情况，通报物业服务进展，收集居民对物业管理的意见建议，着力做好社区基础设施维护、社区公共环境提升等工作，居民认可、物业收缴率94%以上。

三是组建物业联盟，应急管理有实招。金华园社区共有4个自然小区、3家物业公司，在社区党支部的领导下，组建物业联盟，制定工作细则，统一专业物业管理服务标准，共同应急处理大雨积水等突发事件，落实集中环境整治、消防安全等重点工作，实现社区范围内资源高度整合。

探索回迁小区“社区自治+职业经理人”模式

清源街道枣园尚城通过社区自治引领物业顾问公司“职业经理人”团队，物业费收缴率得到有效提升。

一是先尝后买，赢得居民认可。根据业主需求，物业顾问公司先期投入，提升社区基础设施，安装数字化监控设备378台，新增太阳能照明设备100套，种植绿植草皮，改造地下停车场，社区环境得到改善。

二是完善机制，服务公开透明。建立三方融合“一站式”服务机制，物业与社区党支部、居委会三方合署办公，方便居民“进一家门、办多家事”；建立服务内容“四方动议”机制，社区党支部、议事会代表、物业、社区居民均可针对物业服务事项提出动议，以居民需求为导向确定服务项目。

三是物权导向，共谋持续发展。在现行物业管理模式基础上，社区党支部坚持“区分穷尽、物权自主、量化公开、利益共享”原则，深入普及物权概念，对社区、楼门、楼层公共区域和基础设施进行物权细分，倡导“谁的权力谁付费”，将设施权属作为制定物业费标准、收取维修维护费用的依据，真正实现社区物业精细化管理。

探索多产权单位小区“党建物业联合体”模式

兴丰街道黄村西里社区党委坚持“构建党建引领社区治理大格局”理念，组建“党建物业联合体”，探索物业管理新模式。

一是党建引领，组建党建物业联合体。制定议事规则，社区党组织牵头，6家产权单位、街道分管部门为成员单位，讨论协商环境治理、接诉即办等相关事项，解决居民诉求。

二是居民参与，创新“拉家常”机制。在社区居民议事厅基础上，建立“拉家常”议事会，拉近距离、说家里话、常来常往，社区党委引导老党员、社区居民、人大代表、政协委员等积极参与，明确六项职责，规范四个步骤，把“开会”变成“聊天”，协商解决噪声扰民、电梯安装等10余项社区难点问题。

三是搭建平台，社区共建共治共享。充分发挥社区党建工作协调委员会作用，结合成员单位特点，引领驻区单位发挥优势参与社区治理。同时，强化居民自治监督，组建黄村西里物业服务监督队和物业纠纷调解队，监督社区物业服务行为。

探索超大社区“片区统筹”模式

超大社区多数建成年代较早、基础设施老化，居住人口较多、流动人口管理难度大。作为典型的超大社区，清源街道枣园社区引入愿景集团开展老旧小区有机更新试点工作，实践“片区统筹”模式。

一是主动多元协同，实现资源统筹。坚持党建引领，实现社会资本进入的有序衔接，形成社区“两委”、物业、居民整体联动的氛围；强化资源整合，实现简易低风险、老旧小区整治等改造类政策和“物业+养老”等服务类政策资源的高度集成，提升闲置低效空间资源的使用效能。

二是践行两个条例，实现区域特色。一方面，落实《北京市物业管理条例》，推进成立业主委员会，共同决定社区公共事项，参与社区治理；另一方面，落实《北京市生活垃圾管理条例》，总结提炼社区生活垃圾“分类六步法”，建设垃圾分类教育示范基地，“小手拉大手”带动家庭整体环保意识提升。

三是有机组团联动，实现街区更新。加强街区各社区物理联系，实现枣园社区与周边社区有机结合，拓展社区公共服务辐射范围，形成资源互补、统筹平衡的组团联动模式。

下一步，大兴区将在总结推广典型试点小区物业管理模式的基础上，进一步深化“物业超市”服务机制，统筹推进全区56个城镇“三无”社区和37个村居并行社区实现物业管理全覆盖。