北京兩個物業服務合同示范文本征意見 前期物業不能超期服役

市住建委昨天發布公告，就《北京市物業服務合同》和《北京市前期物業服務合同》兩個合同的示范文本，面向社會公開征求意見。新版示范文本中新增物業服務人需履行生活垃圾分類管理責任人責任、需採取必要安全保障措施防止從建筑物中拋擲物品情形的發生等規定，並明確前期物業服務期限最長不超兩年。

合同示范文本明晰權責義

市住建委在起草說明中表示，物業服務合同的制定是落實《北京市物業管理條例》規定的必然要求，也是物業管理工作的重要環節。兩個合同示范文本的起草是建立健全黨建引領社區治理框架下物業管理體系的重要組成部分，對明確物業服務人和業主及物業使用人的權利義務，維護業主和物業使用人合法權益，保障物業安全合理使用具有重要意義。

物業服務合同是由業主大會、業主委員會、物業管理委員會、業主與物業服務企業共同簽署。此次征求意見的《北京市物業服務合同》示范文本，共9章36條，包括物業項目基本情況、物業服務事項及期限、物業服務標准、物業服務費用、權利與義務、合同終止等主要內容。

物業服務人需管好垃圾分類

相比於此前使用的示范文本，新版《北京市物業服務合同》示范文本的最大特點是，將《北京市物業管理條例》中有關物業服務人服務內容的相關規定寫入了示范文本中。

比如，結合實務中經常出現糾紛矛盾的關鍵點，對於裝飾裝修過程中涉及的垃圾清運等收費、裝飾裝修押金、停車收費等都予以明確。示范文本規定，物業裝飾裝修前，業主與物業服務人簽訂書面裝飾裝修服務協議，物業服務人應將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓內公示。除約定收取裝修管理費、裝修保証金、裝修垃圾清運費外，物業服務人不得另行收取其他任何費用。停車服務費按露天停車場車位、地下停車庫、停車車位等分類收取並將具體標准在合同中明晰。同時，物業服務人接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業服務單位委托代收使用費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，不得限制或變相限制業主或物業使用人購買或使用。

示范文本重點對物業服務人和業主的權利義務進行了全面梳理，新增了有關物業服務人義務的規定。比如，示范文本提出，物業服務人需履行生活垃圾分類管理責任人責任﹔對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、佔用消防通道等行為進行勸阻、制止﹔採取必要的安全保障措施防止從建筑物中拋擲物品情形的發生﹔配合街鄉、行政執法機關和居民委員會、村民委員會做好物業管理相關工作等。

前期物業不能超期服役

新版《北京市前期物業服務合同》示范文本的一大變化，是將《北京市物業管理條例》中關於“前期物業服務合同期限”的規定寫入其中，避免出現物業交付后仍長期處於前期物業管理階段的情況。示范文本明確，前期物業服務期限最長不超過兩年。如果合同期屆滿，業主未選聘新的物業服務人，或與新物業服務人簽訂的物業服務合同尚未生效的，原物業服務人應當繼續按合同約定提供物業服務。與此同時，此類小區也須盡快通過選舉業主委員會、組建物管會的方式選定新的物業公司或者將前期物業公司“轉正”。

同時，盡管前期物業合同是由建設單位與物業服務人簽署，新版示范文本中也特別增加了有關業主權利義務的條款。示范文本規定，業主有權要求建設單位與物業服務人按合同約定提供物業服務並監督雙方履行合同，對本物業管理區域內專項維修資金的使用及物業共用部位、共用設施設備的經營收益及使用情況享有知情權和監督權。同時，業主也需遵守臨時管理規約以及物業管理區域內物業共用部分的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。