三個海澱老舊小區物管會的樣本涵義

　　清河街道毛紡北小區物管會、議事委員會和專家委員會成員共商小區公共空間優化

　　100個老舊小區，就會有100種林林總總的歷史積澱問題。《條例》從城市治理的角度提出了解決問題的制度框架，那就是“納入社區治理體系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。建立健全業委會或者物管會、居委會、村委會等共同參與的治理架構。”北京青年報記者近日從海澱區房管局獲悉，目前海澱選擇了不同類型的樣本社區建立了物管會，這些物管會結合本小區特點進行了社區自治的探索，北青報記者近日一一走訪，力圖歸納出這些小區的“樣本涵義”。

　　物管會打通“訴求渠道”

　　樣本1：清河街道毛紡北小區

　　“讓老百姓遇到問題能有地方‘找個說法’。”習近平總書記日前在浙江安吉縣社會矛盾糾紛調處化解中心調研時，曾就開辟社區百姓“訴求渠道”做出精辟論述。海澱區清河街道毛紡北小區的物管會剛剛組建一個多月，就著手為居民搭建了這樣的訴求渠道。該渠道由三個平台構成：即樓棟微信群、居民議事委員會、小區專家委員會，讓居民們“投訴有門”。

　　不久前，毛紡北小區的“樓棟微信群”裡，一位居民反映“樓道裡亂堆雜物，環境臟亂，堵塞通道，居民進出不便”。物管會的主任也在群裡，她看到這條消息后，立馬商討解決方案，組織物業管理人員大掃除，徹底清理了樓道衛生。

　　像這樣的“樓棟微信群”，毛紡北小區的9棟居民樓實現“一樓一個”。今年4月建群時，就立下了嚴格的群規：一戶隻能有一人入群，且必須實名﹔群主由社區黨委或居委會干部擔任。社區黨委書記謝玉華介紹，居民有任何意見和建議，都可以在群裡反映。

　　物管會還在“樓棟微信群”的基礎上，協調毛紡北小區進一步改選了“居民議事委員會”，還組建了“專家委員會”。清河街道黨群工作辦副主任隋耀衛說，物業管理專業性很強，但是物管會隻有七個人，不可能什麼都懂。“居民中有懂園林綠化的、有搞給排水的、有做工程的，還有律師、物業管理人員，發動他們利用專業知識，為物管會提供專業支持，所以建立了專家委員會。”

　　“樓棟微信群、居民議事委員會收集民意，形成解決方案﹔專家委員會給予專業技術支持﹔最后由物管會決策。有協商、有監督、有落實，這樣就能有效地把矛盾和問題解決在樓棟內部。”隋耀衛認為，其實對於這樣一個建立於上世紀90年代、前身曾是毛紡廠宿舍、產權物業關系異常復雜、居民自治能力很弱的老舊小區而言，讓老百姓“有個說話的地方”，居民心氣兒“順”了，自然人際關系就“穩”了，小區的管理秩序自然就和諧了。

　　物管會確立管理主體 推動物業“三變一”

　　樣本2：海澱街道小南庄小區

　　8棟居民樓、3個產權單位、3家物業公司管理、825戶小區居民……海澱街道小南庄小區由於歷史積澱而成的產權關系，居民與物業關系異常復雜：這裡既有回遷房，也有單位宿舍﹔既有老街坊，又有新面孔。可以說這在當下老舊小區中具有相當的代表性——物業費收不上來，物業不履職，困難沒人管，抱怨滿天飛，最后隻能由社區兜底。就在今年6月下旬，小南庄小區物管會揭牌組建，首要任務就是明確管理責任主體——整合現有三家物業管理單位，推進一家物業公司開展服務。

　　小南庄社區黨委書記、居委會主任柳春英介紹，小南庄小區於上世紀80年代建成，是典型的老舊失管小區。物管會組建后的首要任務是將物業“變三家為一家”，需要做好兩件事。一是分別與三家物業公司協商，探討合法委托新的物業入駐的路徑﹔二是廣泛動員業主參與，投票決定物業公司的去留。柳春英說，在動員業主方面，物管會比居委會更具優勢，這也是改革成敗的關鍵。

　　據了解，海澱街道小南庄小區物管會由九人組成。除一名社區書記、一名社區居干、一名產權單位物業人員外，還有六名業主。他們在小區疫情防控和垃圾分類志願服務中表現突出，在居民群眾中也有一定影響力。組建不到一個月，物管會成員們正忙著更新8棟居民樓的業主名冊，收集居民對物業管理的需求和建議……柳春英說：“通過業主動員業主、凝聚業主，有助於盡快解決小區物業管理問題，並為合理收繳物業費鋪平道路。物管會組建才不到一個月，我們有信心把這件社區自治的‘關鍵小事’做出一個圓滿的結果。”

　　“院中院”如何合理劃分物管區域?

　　樣本3：北太平庄街道薊門裡社區

　　緊鄰北三環薊門橋的北太平庄街道薊門裡社區，於1983年至2000年陸續建成。該社區共有35棟居民樓，這些樓棟由15家產權單位、10家物業公司管理，存在不少交叉管理區域，最顯著的特點是在眾多居民樓中包含一個“院中院”。隨著居民對物業服務的要求越來越高，薊門裡社區亟需打破物業公司各自為政的局面，整體組建一個物管會，統籌規范停車管理、園林綠化、清掃保潔、秩序維護等各方面，給百姓提供更好的生活環境。

　　為組建物管會，海澱區制定“六步走”工作流程圖，其中，確定物業管理區域是第一步，也是最難的一步。

　　“剛一提出在薊門裡社區組建物管會的想法，就有部分居民提出反對意見。”薊門裡社區黨委書記、居委會主任金麗麗說，最具代表性的就是“院中院”小區——和景園小區居民，該小區位於薊門裡社區內部，是整個社區唯一的一處商品房小區。聽說要組建物管會，和景園小區居民擔心自己的“新房”與小區內眾多老房子“攪合”在一起，在停車管理、保潔服務等方面降低水准，因此有意願單獨成立業委會。

　　為打破居民與社區間的對立局面，北太平庄街道物業管理專班聯合薊門裡社區工作人員，多次到現場實地查勘、核定社區紅線區域、查詢宗地建設資料，並召集業主代表共同研討社區物管區域。

　　《條例》規定，物業管理區域的劃分應當綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模和類型、社區建設等因素，以利於服務便利、資源共享、協商議事。“我們調查發現，首先，和景園小區的建筑物規模非常小，隻有兩棟樓、109戶居民，不適合單獨劃定物管區域﹔其次，該小區與薊門裡社區其他樓棟有大量共用設施，包括供暖管道、社區道路等。”北太平庄街道物業管理專班負責人郭金龍說，這些都符合劃定一個物業管理區域的要求。

　　針對居民最為擔心的問題，北太平庄街道物業管理專班特別咨詢了律師、社區規劃師等行家裡手。郭金龍說：“劃定為一個物管區域后，涉及本小區物業管理方面的問題也就有了統一的議事平台。薊門裡社區將實現環境整體改善與提升，停車秩序管理等也將規范統一，而不是降低標准。歸根結底，組建物管會是一件全體居民都能獲益的事。通過不斷與居民溝通、講解，終於得到居民的認可。”

　　7月初，薊門裡社區物業管理區域劃定完成了，並順利組建物管會。從提出創意到正式組建，足足花了兩個多月時間才劃定完成。這期間，有復雜的糾紛，有各種沖突爭吵，但是經過細致的工作，是利益的“同心圓”，以及對公共服務的共同需求，使居民們走在了一起，集合在了物管會的平台上。

　　文/本報記者 王斌 攝影/本報記者 袁藝

　　記者觀察

　　物管會選舉目擊記

　　6月24日，豐台區芳群園三區9號院每棟樓門口都張貼了一張物管會委員候選名單公告。名單中“上”有87歲的老爺子，“下”有“80后”的公司職員。年齡差距如此之大、工作領域也千差萬別。這個小區的物管會，是《條例》出台后，豐台區成立的第一個物管會。從6月8日社區提出申請組建，到6月28日物管會組建完成，僅僅用了21天。

　　物管會“速成”的背后，是社區工作人員用了整整一年時間的前期調查工作。社區與居民代表、產權單位召開了三次協調會，對轄區204戶居民做了大量的調查工作。“物管會委員人選，既要優先考慮是不是黨員，還得要求其了解社區並且有一定群眾基礎。”社區書記、居委會主任姜瑩告訴北青報記者。

　　該小區是1996年建立的老舊公房小區，產權單位失管、無物業服務單位。“我們首先‘鎖定’的物管會委員就是鄭老和田老兩位老人，他們既是黨員，又非常會做居民的思想工作，可以成為社區、物業與居民之間的堅實‘橋梁’。”姜瑩幾次與兩位老人溝通請求“出山“，最終兩人答應參與物管會工作。

　　在社區工作人員與居民們溝通時發現，很多“新業主”在社區中購買了二手房，居住一段時間后，對於小區物業治理的需求非常迫切。“80后”的郝祎萌、劉建鋒、盧根就是“新業主”，他們向社區自薦想成為物管會委員。“‘新業主’佔小區總戶數的三分之一，這部分‘力量’我們應該考慮吸納進來。而且他們還年輕，有精力在下班后的業余時間進行物管會工作。”姜瑩說。

　　就這樣，加上姜瑩和社區服務站站長王軍榮，這七人的候選人名單出爐，並於6月24日在社區公告欄和微信群中進行公示。

　　“速成“的物管會還得益於豐台區出台的《業主委員會、物業管理委員會組建參考手冊》。“辦事處結合小區實際情況，在前期大量工作的基礎上，對我們物管會成立的細節做了針對性指導，利用公告欄和微信群線上線下公示，充分做到公開透明。這樣一個個節點壓下去，一個個環節夯實，就成了。”姜瑩一邊說一邊翻看著參考手冊中的條款。

　　北青報記者看到，《指導手冊》中的物管會指導篇，從確定物業管理區域、前期准備、啟動成立公告、委員推薦、自薦、確定委員最終名單、物業管理委員會成立、物業管理委員會備案等六大環節，梳理了19項標准化操作流程及具體指導內容。

　　6月28日，候選名單公示期滿，物管會正式成立。當天，經物管會組織，產權單位和待引進物業公司召開初步洽談交接溝通會﹔6月30日，在物管會組建兩天后，就在前期充分對比選擇的基礎上，按照既定程序發布公告，採取“先嘗后買”方式，引入了金鴻新誠（北京）物業管理公司作為應急物業進駐小區開展服務﹔7月12日，為進一步發揮黨建引領作用，9號院物管會召開線上視頻會，成立功能型黨支部……物管會的每項工作都正在按部就班地進行著。

　　文/本報記者 蒲長廷

　　對話

　　“提高物業收費率，我有幾個‘秘密武器’”

　　對話人：豐台區東鐵匠營街道晶城秀府小區業委會主任 關振華

　　北青報：小區業委會2010年成立至今已經10年了，您已經連續兩次連任。您覺得社區工作最困難的是什麼？

　　關振華：就我所在的小區而言，最困難的事情還是當年居民們都不信任業委會、不信任物業。2010年成立業委會推進非常艱難。其實這並不賴大家，是物業的工作沒做好。我在2005年最早的8棟板樓剛建成時就入住了，當時物業費是每月2.8元/平方米，但支出的費用並沒有換來服務的提升，反而經常斷水斷電，生活正常秩序都保証不了。小區環境也差，垃圾亂倒，裝修材料扔得到處都是。

　　北青報：《北京市物業管理條例》5月1日起實行至今已經近三個月了，您認為條例的出台和實施，對於您的工作有哪些推動作用？

　　關振華：我在10年前組織成立業委會的時候，就細致地研究過2007國家出台的《物權法》，這部法律，對於當時我們成立業委會提供了很大的法律支撐。但每個社區實際情況不能一概而論，並且法律中沒有社區業委會和物管會組建的具體規定，所以我們也隻能一直在實踐中摸索，有時候業主不支持、物業方不理解，有些問題推動起來確實很困難。

　　今年5月1日實施的《條例》，讓業委會的運轉和組建流程有了法律依據。讓我們的工作更加規范、流程更細致，更注意依法辦事。而且居民的認知水平也逐步提高，比原來更支持我們工作了。

　　以前好多人對業委會有誤解，以為我們就是帶著大家不滿意就鬧，物業干得不好，換一個就好了嗎？通過這些年的工作實踐，我們應該認識到：換物業不是目的，讓小區更和諧，高效處理解決問題才最重要。

　　北青報：您所在的小區物業費收繳率連年遞增，這四年穩定在99%。您收繳物業費有什麼“絕招”？

　　關振華：第一就是用心用情服務好。我一直把居民們當成自家人，如果是一家人，就不會忽略每個細枝末節，讓家人們不因為家裡事兒操心、擔心。像這種10米長的PVC水管子，我們都會備著好幾根。我們小區是15年的老小區，很多管線老化，准備這些以防不時之需。這不，前幾天連著下大雨，8號樓1單元水管線就壞了，管井的情況十分復雜，要是修不及時全樓人生活都受影響。我們帶著物業趕緊弄，趕著下雨第一時間迅速就修好了，好多居民甚至都不知道管線壞了。這就是未訴先辦，把大事小情都想在居民前頭。這樣將心比心，你為‘家裡人’付出，‘家裡人’能不回報你？大家自然願意主動按時繳費。

　　我的第二招就是讓物業費的去向更透明，從2013年起，業委會就要求物業把一整年的支出公示一年以上。我們還監督物業，給積極繳納物業費的業主兌換米、面、油之類的獎品。從漲物業費以來的這六年間，我們共做了27類、50件“小事”，比如修復夏日大噴泉，安裝、改造小區160余個探頭，還有電梯大修、消防改造……當然，還有全小區齊心協力抗擊新冠肺炎疫情。

　　文/本報記者 蒲長廷