三年磨一剑 全国首个集体土地租赁房项目亮相北京成寿寺

　　泊寓｜院儿（成寿寺社区）

　　泊寓｜院儿（成寿寺社区）女生主题房

　　泊寓｜院儿（成寿寺社区）健身主题房

　　泊寓｜院儿（成寿寺社区）直播主题房

　　泊寓｜院儿（成寿寺社区）云中图书馆

　　泊寓｜院儿（成寿寺社区）欢乐轰趴馆

　　泊寓｜院儿（成寿寺社区）宠物主题房

　　泊寓｜院儿（成寿寺社区）SOHO主题房

　　7月6日，泊寓成寿寺社区(又名万科泊寓|院儿)正式开放。据了解，其首批235套公寓已于5月下旬全部租罄。第二批公寓也已启动预租，项目全部的900多套租赁房源将于今年全部推出。这意味着全国首个开工和面市的集体土地租赁住房项目，历时三年不仅从纸面政策走向了现实，而且获得了市场的高度认可。

　　2017年，原国土资源部、住房和城乡建设部联合下发通知，确定在北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。试点的开展一方面是为供求紧张的城市增加住房有效供给，推进租购并举；另一方面盘活农村集体用地，农民也将因此获得更多的财产性收入。

　　位于南三环由北京万科打造的泊寓成寿寺社区就是这样一个多方共赢的创新尝试。这个被命名为“院儿”的地方，不仅是年轻人的栖身之所，还通过公共社交空间让租房人群在社区管理上获得更好的“租售同权”体验感，拥有幸福感和大社区的归属感。

　　理想磨成现实

　　集体土地租赁房终见成果

　　2017年，试点开展利用集体建设用地建设租赁住房以来，北京就成为最先行动的城市。为了“善用”集体土地，政策层面希望借企业之力，让集体土地进入租赁市场，实现配置效率的提升。于是，2017年11月，北京市就发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划未来5年内供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，为集体土地上建租赁房铺平了道路。

　　就此，租赁成为了集体土地入市的重要“切口”，搅活了两个市场的“一池春水”。2018年8月，身为租赁市场消费升级先行者的万科，参与建设的万科泊寓成寿寺项目，就成了北京首个开工的集体土地租赁住房。今年年中，万科泊寓北京旗下的两个大社区型集中式长租公寓——成寿寺项目、高立庄项目，相继开启招租，亮相北京市场。

　　据了解，在没有先例可寻的情况下，相关部门的扶持加上万科的努力让全国首个集体土地租赁项目在三年内顺利入市，也为集体土地建租赁项目的发展提供了一个成功样本。

　　以成寿寺项目为例，成寿寺村集体以土地经营权与万科进行合作，双方成立合资公司，将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科。万科每年付给村集体一定的保底租金收益，如果盈利超出预期，则村集体也将在保底收益的基础上，分享部分超额收益。

　　对于村集体来说，增加了收入，对于企业来说，这样的合作不同于一般的土地招拍挂模式，大幅降低了企业参与租赁住房的资金成本压力。同时，在规划、融资等各方面，集体土地建租赁房项目也得到了相关部门的大力支持。以融资为例，万科成寿寺项目虽然没有买地，没有抵押物，但国开行仍给与了25年的专项信用贷，缓解了项目的资金压力，加快了建设进度。

　　此外，万科方面也透露，作为北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程，成寿寺项目从立项到拿到“工程施工许可证”原本计划需要7个月的时间，而实际过程被缩短到5个月，整体较综合计划提前6个月开业。

　　显然，这样的成绩和速度得益于创新的合作运营模式，这个位于南三环的项目，一改往日这里破败的城中村形象，以全新的建筑，全新的商业配套，成为区域标志性的租赁项目。既保障了居住生活的品质，也降低了租赁成本。目前泊寓成寿寺社区首期交付共计235套房源，于项目正式开业试运营前7天就全部租罄。

　　激活土地潜能

　　万科让年轻人能在北京安家

　　万科成寿寺泊寓的成功，意味着农村集体土地流转为租赁住房成为可能。土地要素的价值有望被进一步激活，集体土地的使用效率和增值空间有望得到释放。

　　万科集团合伙人、北方区域事业集团CEO刘肖就表示，利用集体土地建设租赁住房这一新模式节省了土地获取的成本，从而最大限度降低了租客的租金成本。目前该项目有20平方米和30平方米两种户型，单套月租金为3600元(人民币，下同)或4700元，约为周边同品质一居室租金的70%-80%。

　　在国内很多大城市，相较于庞大的租住需求，租赁房绝对数量与相对品质都不足，结构性短缺明显。以北京为例，数据显示，北京的租赁人口约有860万，住宅只有750万套，其中可用于租赁的有430万套。在这430万套中间，仅有250万套是符合规定的，剩下的是不合格的城中村和地下室，这部分不合规的房子还在逐年拆除中。

　　这组数据可以看出，北京市的租赁房源缺口还是很大的。所以也造成了租赁成本的一再升高。一居室单间的月租金价格在3千到5千，两居和三居的月租金价格在7千到1万。合规的250万套租赁住房的平均套租金为7000元/月，这个价格明显超出了年轻人的合理支付范围。

　　一般认为房租占月收入的三分之一较为合理，幸福感指数较高。这就对应月收入需达到2-3万元，才能接受平均租金的价格。但事实上，绝大多数年轻人达不到这个水平。

　　对于这样的矛盾，作为北京集体土地租赁房主要开发者之一的万科泊寓，提供的解决方案就是：直面市场痛点，搭建人群高度集约和配套设施现代感与生活味十足、集时尚潮流和便捷生活体验于一体的新型共享复合社区，满足“租住体验升级”的需求，也降低租房成本。而这也是集体土地盘活的“北京样本”模板。

　　万科根据北京平均工资1万元左右的月收入，推导3000元/月才是一个相对合理的价格。北京万科以“给年轻人一个有家的城市”为初心，确立在租购并举的时代，为年轻人、为时代的奋斗者提供租得起的房子和生活配套解决方案。目前北京推出的集体土地可建设大约近6万套租赁房源，北京万科就获取了其中的约2万套。

　　通过严控的土地获取和使用成本，万科将其集体土地租赁房项目的租金目标定为3000元/月，40分钟地铁可达。万科方面透露，由于南三环成寿寺的地理位置因素，起租价格3600元/月，略高于3000元/月的目标，算基本达到要求。但下一个项目高立庄则会更便宜，也更接近既定的成功目标。

　　显然，通过对集体土地的改造与盘活，原来满是棚户、脏乱破旧的集体土地，变成了品质租赁房，这无疑有助于充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用，让集体土地的配置效率得以提升，这对租户、农民、企业和地方都堪称多赢。而这样的多赢经验，也给盘活集体土地提供了范本。

　　精致舒适的租房生活

　　后浪们的私人订制

　　根据相关机构所做的一项市场调查，年龄20~35岁的年轻人是北京租房市场的主力军。这些人正是奋斗事业的上升期，却往往被居住问题难倒。在现实生活中，“购”和“租”往往呈现出不均衡状况，“租”常常代表的是品质不高、距离更远，特别是年轻人的租住需求常常不被社会重视。

　　但现实却是，新生代的年轻人不愿牺牲和迁就居住品质，这就与绝大多数租赁房源的现状，产生了深刻的矛盾。随着 “后浪”们越来越有自己的生活主张和独立思考，他们显然不再满足于千篇一律的市场主流租房供应。

　　一向尊重年轻人价值的万科，也希望通过集体土地租赁房解决年轻人租住的问题。泊寓|院儿(成寿寺社区)就成了北京万科的一次成功尝试。

　　“房子是租来的，但生活不是”，在对项目打造时，万科通过高品质的产品和丰富的配套来服务好租户和周边居民。

　　据了解，在产品打磨方面，泊寓成寿寺社区突出“量身定制”，让年轻人自己做生活设计师，共有901套独立开间，旗下设有女生房、宠物房、主播房、SOHO房、健身房等五类主题房，以主题表达个性，以个性构建社群。面向不同收入水平、职业特点和租住需求的细分客群。

　　在租客房屋空间面积固定的情况下，万科通过“模数推导”精确研发了房间内的配置，通过家具来设定功能分区，推导出房间的布局，极大地提升了房间的使用效率。并用更贴近客户需求的设计和多场景应用的部件来控制成本，

　　比如，针对新时代女性，女生房提供1.6m的大尺度梳妆工作台，预留丰富的储物空间，定制收纳功能的百变衣柜，确保春夏秋冬的衣服都能装下。

　　随着斜杠青年、SOHO青年的增加，独立自由的办公沟通空间成为刚需，为此，泊寓还增加了SOHO主题房，房内配备了3×0.9m升降办公桌、144Hz高速显示器和人体工学椅，满足此类年轻群体的办公需求。

　　又比如针对60%的女生，考虑到床的重要性，最幸福的便是周末窝在床上，因此配套了一个1.5×2.4米的翻滚大床。床角还有收纳柜。还有能放下4双鞋的柜子。开放衣柜，一个大大的梳妆台，大圆镜等。

　　还有宠物主题的房间，则满足了养宠物人的偏好，以养猫的人士可以聚在一起，成为一个社群。并且宠物房设有封闭衣柜，防止飘毛。配套家居也是防抓的。

　　最后，针对当前的互联网主播热，万科还设计了主播房，不但有舒适的大床，还有帘子、货架等，满足带货需要。最关键的是，采用了隔声材料，让唱唱跳跳的，喊麦等既能尽兴，也能降低噪音。

　　显然，泊寓一系列的设计，就是让年轻人住得更好，更要住得起。在几十平米的房子里装出精致、舒适和温馨的生活感。打造极致性价比的泊寓|院儿（成寿寺社区），让北京这座充满魅力的城市可以留住更多奋斗的年轻“后浪”。

　　打造社群文化

　　长租公寓的新样本

　　一直以来，租赁住房的环保装修问题是受到社会关注。为了让租客体验便捷、健康的居住环境，泊寓|院儿(成寿寺社区)在装修上使用的都是由万科自主研发的快装快建产品，例如墙面不再使用传统的涂料、油漆，而是使用竹炭纤维板等绿色环保材料，保证每个房屋的空气质量指标均达到国家标准，实测甲醛含量远低于国标。

　　以往，市场上的租赁房源大多来自存量住宅，在设计和配套上并不完全符合租房的年轻人群需求，尤其是社交需求。基于对传统住宅社区的思考，以及对长租公寓公区的升级，万科在建筑主体上挑出的玻璃盒子里打造了一个500平方米的城市共享客厅——“社区之心”，配置云中图书馆、减压健身房、欢乐轰趴馆等社区配套，为年轻人提供更富活力的社交空间。

　　工作一天后的年轻人可以在回到泊寓后，去健身房运动，也可以去拳击台减压，还可以去图书馆阅读。台球，桌游，沙龙空间，更可以丰富年轻人的休闲生活。

　　此外，还有一点很重要。在万科的设计理念里，集体土地建社的租赁住房并不仅仅局限于满足租住的需求。以泊寓成寿寺项目为例，万科重点打造的街坊，也将在今年底面市。这个街坊被定义为个性商街，会根据泊寓所处的地理位置不同，客群不同引入不同的商业配套。

　　比如成寿寺项目所在的南城，是老北京人聚集地，商街也希望吸引更多老字号进入，同时也要迎合年轻人潮流的消费习惯，吸引一些当下流行的潮店。并且社区商业并非只针对社区用户，而是对外公开的，这同时也丰富了周边的商业也带，将体验性与个性融入到街坊之中。

　　历史上，每样事物的发展总离不开先行者们的探索与试验，新世代也因此随之而来。长租公寓的新世代，正在集体土地租赁住房中萌芽。

　　国家政策明确房住不炒，租购并举，这是对整个房地产行业最基本的定位，自2016年开始，国务院更明确要加快培育和发展住房租赁市场，随后租赁住房行业迅速崛起。但经过两年的草莽发展，长租公寓在资金、运营、盈利等等方面暴露了众多问题，既损害了租赁市场，也让房东和房客蒙受损失。集体用地做租赁房的尝试，或许将改变长租公寓一直以来面临的高成本、高房租等问题。

　　万科泊寓｜院儿，作为北京万科在集体用地租赁住房方面的思考和成果，在成功入市后随着进一步配套完善，有望成为集体土地上建租赁租房模式的参考和复制样本。本版文/本报记者　李桁