首都探索社區治理新路徑：“物管會”管起來

“物管會”管起來2020年08月20日

　　本報記者 趙瑩瑩

　　“最近咱物業表現怎麼樣？有什麼不滿意的地方麼？有意見您就說。”走在玉橋南裡北區，屈淑琴時刻留心著身邊的人，鼓勵大家給物業提意見。這位大嗓門、熱心腸、教了半輩子書的老住戶，如今成了新成立不久的物業管理委員會（簡稱物管會）的副主任，是居民民意的代表。

　　作為城市治理的最小單元，社區就像細胞和毛細血管，其運轉質量關系著城市的生命力和幸福指數。北京，一座超大型城市，社區規模不一、類型多樣、新舊糅合、人口多元，如何實現精治理？推動居民自治、深化多元共治，成為首都探索的著力點。今年5月起施行的《北京市物業管理條例》，為那些難以成立業委會的社區提供了一個新方案——物管會，作為臨時機構組織業主共同決定物業管理事項。這也是首都社會治理的一次創新。

　　《北京市物業管理條例》施行滿百天，本市130多個街道、鄉鎮累計成立起1206個物管會。解決居民訴求、監督物業服務、推動老舊小區改造……物管會抓住關鍵小事，主動出擊，在問題中找辦法，在探索中積累經驗。

　　老住戶的新“身份”

　　提起通州區玉橋南裡北區，屈淑琴說自己是見証人。“1993年，我是第一批搬進來的住戶，當時樓就幾棟，門口還是小馬路，一下雨就成了泥道。”十來年間，一棟棟住宅樓次第立了起來，玉橋南裡北區也成為一個有著23棟樓、1496戶居民的成熟社區，出門就是公交站，社區邊就有學校。

　　然而，物業服務品質卻沒能隨著社區規模的擴大而提高，反倒不斷退步。“最開始三年還交過保潔費，有人給掃掃樓道，后來基本就沒人管了。”屈淑琴回憶道，社區最臟亂差的時候，樓道無人清掃，小廣告圍繞著家門貼，流動攤販隨便進，偷盜事件時有發生，“980元買的新自行車，樓道裡擱一晚，第二天就沒了。”

　　物業服務的缺失，侵蝕著社區的健康，也成為居民投訴的重點。為了補短板，2020年1月，在街道和社區的指導下，玉橋南裡北區引入應急物業，並在《北京市物業管理條例》通過后，經“雙過半”居民同意，以“先嘗后買”的方式選聘其為正式物業。

　　“這是社區居民17年來第一次接觸物業公司，很多意識還跟不上。如何接受付費服務？如何監督物業服務？出現分歧怎麼解決？這都需要一個商議機制。”玉橋南裡社區居委會主任郭凱英介紹，玉橋南裡北區有8家產權單位，涉及商品房、房改房、拆遷房等多種房屋性質，部分公共區域產權不明晰，暫不具備成立業委會的條件。依照《北京市物業管理條例》的規定，由街道牽頭，於2020年5月29日在社區啟動成立物管會，經過居民自薦和社區推薦，最終產生9名委員，其中業主代表6名。素來熱心腸、被尊稱為屈老師的屈淑琴，被推選為物管會副主任。

　　“我住的年頭久，街裡街坊都認識，交流起來也方便。”當起副主任后，退休在家的屈淑琴又找到了上班時的感覺，學習物業管理條例的內容，聽取物業公司的定期匯報，更重要的是，主動聯系住戶，仔細傾聽意見，讓大家的合理訴求能得到及時解決。

　　“希望大伙兒能漸漸形成習慣，涉及物業管理，有事找物管會，而不是居委會。”

　　失管20年的東直門東中街36號樓成立物管會，小區環境大變樣，物管會成員在陽光議事亭議事。本報記者 李瑤攝

　　破解管理難題的新方案

　　提起業委會，很多人都有了解。可對於物管會多數人是陌生的，三個多月前施行的《北京市物業管理條例》，才給予明確身份規定。

　　條例中提到，不具備成立業主大會條件的小區，或者雖然具備成立業主大會條件但確有困難未成立的小區，以及業主大會成立后未能選舉產生業委會的小區，可由街道、鄉鎮政府負責組建物管會。物管會作為臨時機構，組織業主共同決定物業管理事項，並推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業委會。物管會委員由居民委員會、村民委員會、業主、物業使用人代表等7人以上單數組成，其中業主代表不少於委員人數的二分之一。

　　現實中，這樣的小區不在少數。

　　地處望京的東湖街道，轄區內有29個住宅小區、8.3萬常住人口，但成立了業主大會的小區迄今僅佔三分之一。“沒能成立業主大會的小區，一是因為物業管理區域劃分難，二是因為投票難。”東湖街道城管辦主任李士博談到，由於分期開發的歷史遺留問題，一個區域內常常有好幾家物業公司，不符合單獨成立業主大會的條件。

　　南湖東園一區南院就屬於劃分難。南湖東園北社區居委會副主任任小非解釋，南院和隔壁的北院屬於一個物業管理區域，物業公司卻是兩家。南院的熱心業主也曾想發起成立業主大會，但因為南、北院必須是同一家物業公司這項“硬件”不達標而無奈作罷。

　　商品房小區慧谷金色家園二期則屬於投票難，曾經成立的業委會因運行中矛盾太多而解散。用業主代表於龍的話說：“無疾而終，隻剩一地雞毛。”

　　物管會為破解這“兩難”送來了“鑰匙”。6月4日，南湖東園一區南院物管會和慧谷金色家園二期物管會正式在街道備案，開啟了全新的歷程。“我希望通過三年的努力，將社區建設得再好一些、美一些。下一次再成立業委會，能夠一炮打響。”經過自薦進入物管會的委員於龍暢想。

　　另一種難以成立業主大會的情況，就是產權形式多樣、物業管理不到位、業主間分歧較大的老舊小區。

　　位於東直門街道東環社區的東中街36號樓，為東環廣場項目回遷安置住宅。多年來，由於房屋產權性質不明、配套設施缺失、不少居民無物業繳費意識、產權單位變更等等原因，小區長期處於失管狀態。

　　“大約10年前，老物業就從東中街36號樓自行退出，致使小區長期處於失管狀態，多年來依靠街道提供托底服務。”東直門街道物業專班辦公室負責人穆磊告訴記者，今年疫情期間，街道下派干部與社區一起在36號樓小院推行臨時封閉化管理，讓居民嘗到了甜頭，提出希望繼續保持小區整潔有序的狀態。經過街道工委研究，以36號樓為試點，探索黨建引領物業管理，在5月后引入專業化物業公司，並同時成立物管會，將失管小區拉回秩序軌道。

　　北京有2700多個老舊小區，是當前社區治理工作的短板。“對於失管的老舊小區，物管會可以擔負起臨時補位的角色，破解管理難題。”在北京市物業服務指導中心副主任呂向東看來，不同於那些由政府居於主導地位的社區組織，物管會委員裡有不少於一半的業主代表，能夠更及時地反映居民訴求，也更容易被居民所接受，從而起到橋梁紐帶作用，實現上情下達、下情上傳。

　　1206個物管會落地盡職

　　4月22日，石景山區六合園南社區成立物管會。

　　5月30日，西城區廣安門北街20號院成立物管會。

　　6月23日，海澱區小南庄小區、蘇州橋西小區、三義廟小區成立物管會。

　　6月28日，豐台區芳群園三區9號院成立物管會。

　　6月30日，房山區竇店社區成立物管會。

　　……

　　《北京市物業管理條例》施行滿百日，物管會也在各個社區“落地開花”。據市住建委統計，截至8月14日，本市130多個街道、鄉鎮已累計成立1206個物管會。在引入物業服務、解決居民訴求、推動老舊小區綜合整治等方面，1206個物管會主動探索，表現出了積極作用。

　　廣安門北街20號院內擁有6家產權單位，歷史遺留問題可謂“亂如針腳”。物管會成立伊始，委員們就分頭行動，摸查房屋住宅專項維修資金的情況。錢存在什麼地方？有多少錢？有沒有分戶？一個月忙碌下來，房屋“養老錢”的底兒就初步摸清了，其中一家產權單位的80余萬元公共維修資金已對應到樓棟，8萬余元資金已對應到戶，為未來依規合法使用打好基礎。

　　小南庄小區物管會成立第6天，就遇到了住戶家中下水管堵塞、污水漫溢的情況。物管會委員第一時間與產權單位和物業公司溝通，找到堵點，更換了下水管道，並將牆內的部分暗管改明管，24小時內解決了問題。

　　慧谷金色家園二期小區物管會的7名委員，在備案完成后就著手解決居民投訴較多的垃圾桶站設置問題。

　　“還是初期物業公司考慮問題不周全。”物管會主任史國艷介紹，生活垃圾管理條例實施后，物業公司將原先每棟樓前的3組垃圾桶合並成1組，並計劃在小區出入口建設一個生活垃圾集中投放點。這一行動，引發了居民的集體“吐槽”，有居民反映扔垃圾不方便，有居民反映家門前的垃圾桶清理不及時，也有居民提出出入口建投放點影響小區形象。“物管會備案完成后的第一次會議，委員們就一致商議，要督促物業公司抓緊改進。”

　　一次溝通會、兩次溝通會、三次溝通會，在物管會委員持續不斷地推動下，物業公司和居民最終達成共識，將集中投放點設在位置居中的小區綠化區域，在建設方案獲批前，暫時恢復原先的垃圾桶數量。至此，業主群裡再也沒人嚷嚷著要撥打12345市民熱線了。

　　六合園南社區物管會，則介入老舊小區綜合整治的全程，從居民意見征詢階段就跟著社區居委會和設計團隊一同工作，進小區現場答疑解惑，監督施工主體的工作進展，讓老舊小區的改造真正符合居民的需要。“物業公司和居民作為不同主體參與社區治理，若出現分歧矛盾時沒有一個合理合法的平台予以解決，時間一長，小矛盾會變成大積怨。物管會的成立，有助於解決老舊小區在社區治理中的法治‘基因’缺陷。”物管會委員說。

　　物管會委員呼吁專業化賦能

　　1206個物管會的組建，開了個好頭。未來的每一步，仍需要精心籌劃，落實責任。

　　在採訪中，不少街道人員和物管會委員提出，立足於長遠工作，希望物管會委員能夠獲得更加專業性、系統性的指導和培訓，讓每位委員切實明白如何才能更好、更規范地履職。

　　“包括我自己在內，我們7位委員沒有一位從事過與物業管理相關的專業工作，誠實地說，盡管大家自條例頒布以來一直在認真學習，可離專業的標准還有差距。”史國艷列舉，諸如物業管理事項中的法律依據、公共設施設備的消防標准、物業服務合同條款的規范陳述等等，都是非常專業的問題，僅靠幾位委員自行摸索恐怕難以掌握透徹。

　　“參與到物管會中的委員，都是有熱情、負責任、愛社區、肯學習的人，能不能也給他們賦賦能，建立起一套‘吹哨’制度。物管會工作遇到‘疑難雜症’時，委員吹哨、專家報到，由專業人士組成的智囊團下基層給予指導。”穆磊也提出，從3個多月的實踐看，盡管居民對物管會制度是高度認可的，但是在組織吸收發動在職黨員、中青年業主參與到物管會工作中來時，尚存在一定困難，主要是因為他們工作壓力大，時間無法滿足需要，但這部分群體具有很強的代表性，對小區的管理至關重要。能否考慮在制度機制建設上有所突破，比如參照國際通行做法，設立每月法定的社區活動日，建立黨組織間跨層級、跨領域的通報制度，保証在職黨員、中青年業主參與小區物業管理事務的時間。

　　小檔案

　　北京市物業管理三年行動計劃

　　聲音

　　首都物管行業的又一次創新

　　北京安恆泰物業管理有限公司常務副總經理王帥：目前北京市有專業化物業管理的小區5000多個，截至去年底成立業主大會的隻有1300個左右。物管會的出現，為解決這一難題提供了新方案。物管會作為業主自治和行政管理相結合的社會治理架構，符合社會管理的客觀需要，可以填補業主共同決策、執行機構的真空。該制度是對業主大會及業主委員會制度的有效補充，是解決業主大會成立難題的有益嘗試。這也是2010年《北京市物業管理辦法》首創第三方評估監理模式以來，首都在物業管理行業的又一次創新和貢獻。

　　充分調動多元主體參與基層公共治理

　　市政協委員、北京市建筑工程研究院有限責任公司科研管理部部長羅愛武：物管會創新了服務提供方式，形成了多元參與、共同治理的良好局面，增強小區自我服務管理功能，實現了政府行政管理和基層群眾自治有效銜接和良性互動。

　　“小物業，大民生”，對於無物業管理的老舊小區，通過成立社區物業管理委員會，充分調動多元主體參與基層公共治理，實施社區改造治理，實現和諧宜居社區建設，已經有不少成功的范例。因地制宜地建立業主自治、自管組織並發揮其作用，建立新型社區治理機制，將在社區治理中發揮越來越重要的作用。物業管理委員會是由街道、居委會、業主代表三方參與組建而成，讓業主有發表意見和建議渠道，對公平處理小區的一些問題，促進睦鄰文化很有益處。同時，物管委員和熱心群眾參與收集民意和溝通協調，可以在小區公共事務決策中最大程度地代表居民的意願。物管會通過建立社區《物業管理公約》，可以協商解決小區公共安全、環境衛生、生活垃圾投放、停車收費等問題，幫助居民解決身邊小事、煩心事，形成鄰裡相親、共育和諧的良好氛圍，進一步激發社區居民的主人翁意識，讓越來越多的居民願意加入其中，形成“人人參與、人人盡責”的黨建引領基層自治新局面。本報記者 孫穎