25日起房貸統一轉為浮動利率

　　昨天，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、郵儲銀行五家國有大行均發布公告稱，將於8月25日起對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基准批量轉換為LPR，貸款定價基准隻能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。到底該轉嗎？銀行工作人員和專家提示，究竟是否轉換還是基於個人對未來利率走勢的判斷。

　　為您算賬

　　轉換后的利率計算方式為“重定價日最近一期5年期以上LPR+固定點數”。舉例來說，如果王先生在前幾年利率較低的時候貸款買了房，當時與銀行簽的合同是基准利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那麼他的加點值就是3.92%-4.8%（2019年12月發布的5年期以上LPR）=-0.88%，即負88個基點。

　　由於大部分銀行規定重定價日為每年1月1日，所以最近的參考LPR為2020年12月將公布的5年期以上LPR。假定該數值與當前7月的5年期以上LPR一樣，為4.65%，那麼王先生轉換后的年利率為LPR-0.88%，即4.65%-0.88%=3.77%，比原利率低了0.15%，但此后利率的變化取決於未來LPR的變動幅度。

　　何時換?

　　五大行房貸25日統一“換錨”

　　五家國有大行昨天集體發布公告稱，將統一調整為LPR（貸款市場報價利率）定價方式。各銀行公告均表示，將於2020年8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基准批量轉換為LPR。2020年1月1日前已發放或已簽訂合同未發放，且截至2020年8月24日（含），尚未辦理定價基准轉換的存量浮動利率個人住房貸款（含個人商用房貸款，不含公積金貸款和公積金貼息貸款），五大行將統一自2020年8月25日起批量轉換，用戶無需自己進行任何操作。這意味著8月底房貸都要默認調整為LPR定價方式。

　　記者梳理發現，各家銀行都規定如果不希望轉換，可與銀行提前聯系或者轉換后協商撤銷。批量轉換完成后，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。

　　哪個好?

　　兩種利率各有優勢

　　2019年8月，按國務院部署，央行改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。2019年底，央行發布公告稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基准轉換條款進行協商，原則上應於2020年8月31日前完成。

　　選擇固定利率或浮動利率有何區別？銀行工作人員介紹，固定利率還款的優勢在於計算方便，包括還款總額以及每個月還本付息的金額都是固定的，同時不會受未來外界因素影響發生比較大的變化。不過如整體利率環境下跌，固定利率還款還是會維持相對比較高的利率，LPR還款方式正好相反，會隨著外部經濟環境浮動。

　　怎麼選?

　　判斷未來利率走勢再選

　　“究竟是否轉換，還是基於個人對未來利率走勢的判斷。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，如果認為未來LPR利率大概率降低，就可以選擇轉換。

　　LPR未來走勢如何？中國民生銀行首席研究員溫彬認為，利率下降更多是傾向於1年期LPR利率，由於國家政策是保持房地產市場總體平穩，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。中長期LPR走勢受到經濟形勢、通脹水平、就業情況、國際收支狀況等多因素影響，目前難以預測。

　　溫彬建議，房貸族應根據自身情況，包括貸款價格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式。如果此前房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助於鎖定月供成本，也便於做好家庭的收支安排﹔如果月供剩余時間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉，選擇浮動利率的人可以通過提前還款方式來規避利率波動的風險。本報記者 潘福達