三問失管小區 如何找回“管”？

　　5月初，廣安門北街20號院物管會人選公告挂上了社區公示欄 攝影/本報記者 魏彤

　　廣安門北街20號院物管會第一次會議

　　六合園南社區物管會在物業確權《公告》上蓋章 攝影/陳藝

　　《北京市物業管理條例》到本月底就實施整整三個月了。《條例》從法規層面進行了周延的制度設計，對物業及服務、物管會、業委會加以規范，旨在讓眾多長期“失管”的小區找回“管”。近日北京青年報派出多路記者走訪不同類型的社區，通過聚焦《條例》中提及的“物管會”在實際運作中的經驗與問題，力圖探尋讓失管小區“管”起來的路徑，應該說這也是一條最終提升老百姓幸福感、獲得感和安全感以及社區宜居性的基層自治的路徑。

　　隨著《北京市物業管理條例》的深入實施，“失管小區”越發引人關注。“失管”，失去了什麼？失管小區，意味著什麼？

　　西城區廣安門北街20號院，一個成立25年的多產權單位老舊小區。這個小區的物管會剛剛成立一個多月，主任尹瑞芳向北青報記者展示一截換下來的鑄鐵水管：但見管道內部鏽蝕如麻花狀，幾乎一觸即破。“幾乎天天都有跑水的情況！居民意見很大呢！”尹瑞芳說。

　　海澱區火器營第三社區怡麗南園小區也是個二十來年的老舊小區，水龍頭裡流出的是自備井水，煮這樣的水，燒水壺用不了一個月就會結滿水垢……

　　“所謂失管小區就是‘三無小區’，即無物管、無主管部門、無人防物防。”西城區房管局物業科科長張玉成說，這樣的小區西城就有94個。北青報記者了解到，類似的失管小區或三無小區豐台區還有208個，海澱區還有287個。北青報記者在走訪中看到，“設施無人管，公共服務多短板”是失管小區的共性。它無疑拉低了百姓生活質量和社區宜居性。

　　物管會是臨時機構

　　通過多途徑“自治”解決失管問題

　　作為一個超大型城市，北京的城市治理，多年來探索出了一條從粗放到精細化，從“攤大餅”到“基層賦權、重心下沉”的路徑。而“社區自治”，正是這條路徑的注腳。“小事不出社區，大事不出街道”，《條例》不僅為社區自治模式提供了法制遵循，而且《條例》中提及的物管會，其實就是社區自治的載體。

　　“按照規定，物管會是臨時機構，其最終目的是為了促進業委會成立，更好地管理小區事務，為所有小區居民營造宜居性、安全性、便利性、公正性、多樣性的居住環境。”朝陽區東湖街道城管辦副主任李士博接受北青報記者採訪時說。

　　北青報記者在連日來的走訪中了解到，所謂“失管”問題大致有三類：一是很多老舊小區本來有產權單位，但年代久遠，產權單位不在了，小區就無人管理了。二是一些老舊小區產權單位過多，一樓多人管，誰也管不到，從而造成權責不清。三是部分商品房小區最初成立過業委會，后來由於議事規則不明晰、居民參與度不高，漸漸導致自治組織“無疾而終”，於是這些商品房小區也等於處在“失管”狀態，尤其是出現了需要大面上協調解決的社區公共事務時，“失管”狀態更甚。

　　北青報記者在採訪中發現，物管會的議事能力、怎樣管錢管物以及提議的專業性，是讓“失管小區”找回“管”的決定性因素。

　　一問物管會：

　　議事怎樣才能議透？

　　顧名思義，物管會就是要通過“開會”這種基本形式來協調社區公共事務。“要說社區的會，以前我們可沒少開，但那種雞一嘴鴨一嘴、爭爭吵吵、議而不決的會實在是太沒效果了！”一位社區的黨委書記對北青報記者說。而物管會的最大不同，就在於它的法制“賦能”和議事的內涵。

　　北青報記者在走訪中了解到，按照《條例》中對“物管會應組織業主共同決定物業管理事項”的原則規定，當下很多小區正在結合自身實際制定議事規則。例如李士博向北青報記者出示了《東湖街道××小區物管會議事規則（范本）》。他解釋說，我們制定的規則除了開會頻率（至少兩月一次）、人員要求（半數以上物管會委員到場）外，主要有兩大亮點：一是賦予委員們事項簽字確認權，這和以前那種爭爭吵吵、議而不決有本質的不同﹔二是委員們分工明確，有糾紛調處委員，專門負責調解社區矛盾﹔有環境管理委員，專門負責綠化景觀維護﹔有安全管理委員，專門負責小區水電氣熱的安全性……規則明確了，議事才能有的放矢。

　　物管會要把小區“管”起來，其實還有最關鍵的一點就是管起居民生活的“痛點”，謀劃小區公共服務的“利益點”，這樣才能讓居民真正參與進來，不知不覺就成了自我管理的“主角”。魯谷街道黨工委書記李先俠舉例說，該街道轄區物管會的成立，對老舊小區改造發揮了不可或缺的作用。物管會成員通過入戶調研，走街串巷，問需於民，將老舊小區的情況一一記錄，有針對性地設計改造“菜單”，並及時和設計方進行溝通，讓大部分居民滿意。“物管會是管咱自己的事兒，咱自己還能置身事外嗎？”不少居民由衷地感嘆。

　　當然，議社區的事，解居民的難，還少不了用心用情。石景山區六合園南社區物管會黨支部書記孫小平上任后，便馬不停蹄地召集志願者和樓門長，帶著第三方公司一起，挨家挨戶敲開了社區居民的門，針對“應急物業確權”問題聆聽居民的心聲。“街坊鄰居都認識我，有什麼話願意跟我說。”孫小平說。為了直接聽意見，她索性在社區門口“支起了攤兒”，現場和居民“一對一”交流。

　　二問物管會：

　　如何管錢管物？

　　一個小區是否有序運轉，公共財物的管理無疑是重要考量指標。事實上，此次《條例》對業委會如何“管錢管物”都做了明晰的界定，例如如何管理專項維修基金、共用部分經營收益、監督專項維修基金等。而物管會作為成立業委會之前的臨時機構，《條例》賦予其代行職責。應該說，在老舊小區中，用好這項權力直接關系到廣大業主的切身利益。

　　對於擁有6家產權單位、480戶居民中僅153戶有產權証的廣安門北街20號院來說，歷史復雜的問題積澱可謂“亂如針腳”。物管會主任尹瑞芳說，物管會的最大作用就是本著對住戶負責的態度先摸清“家底兒”。來自不同產權單位的物管會委員們分頭行動，專項維修基金存在什麼地方？有多少錢？有沒有分戶？哪些房屋有專項維修基金對應賬戶？哪些沒有？……

　　一個月忙碌下來，20多年的“家底兒”初步摸清，例如其中有一家產權單位的80余萬元公共維修基金已對應到樓棟，8萬余元基金已對應到戶。“居民們心中有數了，就可以依法使用這筆錢了！”尹瑞芳說，下一步要繼續研究專項維修基金的使用程序和流程，最終更好地服務於小區居民。

　　尹瑞芳向北青報記者介紹說，除了為維修基金“摸家底兒”，20號院居民反映的樓內雨水管漏水問題是下一步物管會解決的重點。該小區樓內雨水管大部分架設在衛生間內，因長時間鏽蝕腐爛，每遇雨雪天就冒水，業主怨聲載道。“這次我們想將雨水管都改成外挂，預計要花8萬元左右。接下來物管會就要跟業主協商，形成決議，看看這筆錢怎麼分攤才能更好地維護公眾利益。”

　　三問物管會：

　　提議如何更專業？

　　面對復雜的小區管理，特別是失管小區的現狀，應運而生的物管會，不是動動嘴、跑跑腿那麼簡單就能勝任的。物管會要成為一個老舊小區特別是失管小區正常運轉的“軸心”，離不開專業性的精准服務。北青報記者在走訪中了解到，當下很多小區籌建物管會時都在這方面下足了功夫。

　　在物管會的職責當中，監督專項維修基金無疑是件最具專業性的事。據北青報記者了解，西城區廣安門北街20號院、中央音樂學院社區、新華社社區等不少小區物管會都將產權單位物業處的相關負責人納入進來，便於更好地配合各項基金監管工作。“六家產權單位各出一人進入管理委員會，進來的第一件事就是分頭摸清各自單位專項維修基金的‘家底兒’。” 尹瑞芳說。

　　除此以外，北青報記者注意到，很多小區都將開發建設單位的至少一人納入物管會委員，負責處理涉及開發建設單位的房屋遺留問題。李士博告訴北青報記者，“比如門窗質量問題、管線類鋪設問題，如果和當初的宣傳不一致或者哪裡沒有達到業主要求，就必須有開發建設單位介入才能讓居民滿意。否則就容易把糾紛轉嫁到物業身上，形成惡性循環，從這個角度看，物管會構成人員的專業優勢就體現出來了。”

　　北青報記者在朝陽區石佛營南裡三印家園小區物管會採訪時，社區黨委書記李瀟說，物管會委員相關職業背景也有助於提升社區工作的專業性。他介紹，該小區有一位物管會副主任在東城區一個街道辦專門負責物業，在小區停車管理的道閘設置等方面就發揮了自己的專業優勢。另一位物管會委員在和業主解釋為何在小區門口安裝人臉識別系統時，也因為自己警察的職業身份而打消了居民“泄露隱私”的疑慮，讓居民吃了定心丸，使得加裝工作順利進行。

　　此外，基層黨建的引領也保証了物管會工作的精准就位。朝陽區五洲家園小區物管會7名成員全都是黨員，綜合素質較高，在小區居民中也有威信，大事小情呼之即來，為復雜的小區管理工作奠定了基礎。石景山七星園北社區是建於上世紀90年代的老小區，其物管會的前身——自管會中的7名成員4名是黨員。如今，社區已在自管會基礎上成立了物管會，他們由居民推選產生，義務服務、不領工資，桃李不言，下自成蹊，群眾看在眼裡，記在心裡，大家擰成一股繩，小區的“宜居建設”勢頭自然越來越好。

　　在採訪中北青報記者也了解到，盡管《條例》這個“關鍵小事”貫徹越來越深入，越來越多的小區進行了物管會的生動實踐，但現實中也存在一些亟待解決的問題或者隱患。

　　首先是歷史遺留問題需要更多制度設計。北青報記者採訪的一個老舊小區，原來是機關單位和企業的住宅區，產權關系復雜，目前有的單位和企業已經隨著深化改革而不復存在，隻留下個別人負責后期物業，當涉及老舊設備需要更換時，專項維修基金從哪裡來？當初產權方並沒有收過這筆錢，這也讓物管會與正在試圖引入的正規物業面臨潛在糾紛。

　　其次是基層實踐需要更多細則規定，特別是面對產權不清的失管小區，能否用法律的形式將以前的產權單位的權責固化下來，使物管會的基層實踐更加“有章可循”。

　　另外，北青報記者在採訪中還聽到有關物管會用房和其他保障方面的反映。“目前我們的物管會是借用社區的辦公用房，物管會裡凡是社區工作人員就不另行領取補貼，但是居民代表等人，為了保障參與和履職的積極性，是否設立相應補貼，最好有明確說法。”一位小區的物管會負責人向北青報記者說。

　　文/本報記者 李澤偉 解麗 劉婧 王斌 蒲長廷

　　記者觀察

　　物管會的公章怎麼用？

　　六合園南社區物管會成立三個月 蓋了兩次公章

　　石景山區魯谷街道六合園南社區物管會自今年4月成立以來，已經蓋了兩次章。一次是用在老舊小區改造的《施工公告》中，另一次則是用在為小區物業確權的《公告》中。

　　北青報記者注意到，社區物管會的公章印著“北京市石景山區魯谷街道六合園南社區15—18號樓物業管理委員會”幾個大字，有效期顯示至2023年4月22日。從這個公章的設計也體現出《條例》中“物管會作為臨時機構”的定性。

　　“領章容易，想蓋這個章卻分外謹慎。”六合園南社區物管會黨支部書記孫小平說，這個章是從街道的社區建設科申請的，從備案到領取印章大概用了4個工作日。但是物管會成立三個月卻隻蓋了兩次章。

　　7月2日，物管會在有關小區改造的《施工公告》上蓋下了印章。《公告》貼在小區入口處，將小區即將施工改造的內容逐一列出，其中包括：管線入地、路面修補、停車規劃等。這些正是物管會集合各方代表多次討論的結果，公告上的“印章”，也標志著小區居民對改造內容的最終認可。

　　在7月9日小區物業確權的《公告》中，這個章也派上了用場。今年1月15日，魯谷街道將願景和家以應急物業接管的方式引入六合園南社區，改變了社區過去長期存在的失管局面。這個物業能否“轉正”，還得居民說了算。物管會在挨家挨戶征集居民的意見后，六合園南社區15—18號樓同意物業“轉正”的住戶超過半數，於是在開箱驗票儀式當天，孫小平再次在那張物業確權的《公告》上，鄭重地蓋下了物管會的章。

　　由此可見，物管會成立三個月，兩次用章，都是事關居民的公共服務需求確權方面。

　　文/本報記者 劉婧