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北京：449棟高齡老樓美顏健體

2020年07月21日15:51 來源：北京晚報

原標題：449棟高齡老樓美顏健體

　　蓮花池西裡6號院內，老樓經過改造后煥然一新，綠樹映襯紅牆，電梯平層入戶，小區居民居住條件顯著改善。

　　營房西街1-5號樓居民維護小區環境。

　　蓮花池西裡6號院內，老樓改造加裝了電梯，8號樓5層的丁曉明老人享受到了電梯的便利。

　　提起改造后的好處，在營房西街4號樓住了大半輩子的張連生用了句好處多多，“樓道干淨了，‘蜘蛛網’似的電線都入地了，樓下有花園了，停車也不打架了，鄰裡間的親切勁兒又回來了。”

　　北京新版城市總規則提出，老城不能再拆了。城市更新模式要從粗放的“大拆大建”轉向“繡花式”的精細化管理。

　　“十三五”時期，北京啟動新一輪老舊小區綜合整治試點，更加注重規范化與“內外兼修”。市住建委獨家披露，2017年到2020年，北京市累計確認396個老舊小區綜合整治項目，涉及住宅樓3301棟，居民31.5萬戶。截至目前，已有57個項目完成全部改造整治內容，涉及住宅樓449棟，4.3萬戶居民通過綜合整治過上了新生活。

　　新思路

　　“六治七補”讓老樓更健康

　　提起老舊小區綜合整治，很多人首先想到的就是基礎設施，比如樓體增加保溫層、屋面增加防水層、牆面粉刷一新。然而，要讓改造走入居民心坎兒，僅僅為老樓“穿衣戴帽”還不夠。

　　2017年，在“十二五”時期老舊小區綜合整治工作基礎上，北京提出將中心城區老舊小區綜合整治工作與“疏解整治促提升”專項行動相結合，啟動了新一輪老舊小區綜合整治試點，並於2018年印發《老舊小區綜合整治工作方案(2018-2020年)》。

　　正是在這版方案中，“六治七補三規范”的新思路清晰了起來。即：治危房、治違法建設、治開牆打洞、治群租、治地下空間違規使用、治亂搭架空線，補抗震節能、補市政基礎設施、補居民上下樓設施、補停車設施、補社區綜合服務設施、補小區治理體系、補小區信息化應用能力，規范小區自治管理、規范物業管理、規范地下空間利用。

　　同時，具體整治內容採用“菜單式”。每個納入綜合整治的老舊小區，除了諸如抗震加固、節能改造等基礎類改造外，還可以根據業主意願自選改造內容。“我們總結為六有：即組織實施有章法、整治內容有菜單、資金籌措有探索、長效管理有機制、審批流程有簡化、項目實施有跟蹤。”市住建委副主任馮可梁說。

　　典型案例

　　東城區營房西街1到5號樓

　　半年完成改造引入物業公司

　　東城區營房西街1到5號樓，是清一色的6層住宅樓，建成於上世紀80年代末。隨著設施設備逐漸老化，這裡也開始出現老舊小區的“通病”：屋面漏水、下水管堵塞、冬天不保溫、違章建筑多、缺乏公共空間。“特別是上下水管線太細了，長年堵塞，到后期得從四層開始疏通。”張連生回憶起三年前的生活。

　　“2017年4月，我們組織了對居民需求的調查，90%以上居民提出了小區環境改造的訴求。”法華南裡社區黨委書記陳淑鳳記得，在統計的心願清單中，上下水管線改造、節能保溫改造、公共區域改造排在前三位。

　　居民的訴求向上反映后沒多久，營房西街1到5號樓即被列入東城區2018年老舊小區綜合整治試點之一，確定節能改造、加裝電梯、架空線入地、上下水改造、補建停車位等內容。為了推進整治工作，街道和社區組成工作專班，按樓包片挂出“作戰圖”，6個月便完成改造工作，並在1、2、5號樓內引入了物業公司。

　　“唯一的遺憾就是加裝電梯的動議沒能通過，老人上下樓還很難。”張連生說道。

　　破難點

　　老樓一年加裝電梯555部

　　盼望電梯，是老樓居民多年來最強烈的呼聲。

　　“隨著人口老齡化加劇，居民群眾的加梯呼聲越來越高。早於2010年開始，我委就開始探索推進老樓加裝電梯工作，但由於審批程序復雜、政府沒有資金補助、業主利益協調難、管線改移時間長等原因，成功加裝電梯的數量不多。”馮可梁坦言，2010年至2016年的6年時間內，隻有部分中央單位和駐京部隊的老舊小區加裝了255部電梯。

　　如何破題？“十三五”開局，新政策帶來新變化。

　　2016年8月，《北京市2016年既有多層住宅增設電梯試點工作方案》出台，不僅提出老樓加裝電梯無需辦理立項、用地、規劃和施工許可審批手續，簡化了審批流程，還明確將給予財政補貼。

　　從城六區試點開始，老樓加裝電梯工作開啟“加速度”。2017年、2018年、2019年這三年，本市分別完成加裝電梯274部、378部、555部。

　　典型案例

　　蓮花池西裡6號院

　　156戶居民等來入戶電梯

　　蓮花池西裡6號院，便是北京市2017年十個老舊小區綜合整治試點之一，通過節能保溫、加裝電梯、適老改造、管線更新及環境美化等12項改造，院內的6座樓體和院落環境得到改善，特別是4座多層樓內的156戶居民，終於等來了電梯。

　　“我們反映了6年，等了6年，終於成真了，大家可高興壞了。”住在8號樓5層的丁曉明老人說，蓮花池西裡6號院建設於上世紀80年代末，住在這裡的348戶居民中，75歲以上的老人就超過半數。就以8號樓舉例，居民的平均年齡是84歲，77歲的他在樓裡都算年輕人，“這個歲數爬樓，真的是得手腳並用。”

　　“確實，居民們要求改造的呼聲很大，可因為涉及到大量的資金投入，遲遲沒有進行，直到趕上新一輪改造試點。”豐台區老舊小區辦相關負責人介紹，自從將蓮花池西裡6號院列入試點起，各方就下定決心，這是一次自下而上、應改盡改的工程，項目改造前就征求了全體居民意見，得到了97.6%的居民支持。

　　平層入戶的電梯加裝方案，就是反復摸底各層住戶需求后、多次修改的結果。13部1000千克、可容納醫療擔架進入的大尺寸電梯，直接通達各家的門口，以避免影響低層住戶的通風和採光。同時，院內隨處可見的座椅、用透水磚鋪設成的環形步道，以及消失的馬路牙子，看似並不起眼的細節都是體貼入微的表現。

　　“現在的蓮花池西裡6號院，房子是暖的，燈是亮的，水是清的，路是平的，樹是綠的，真正是一個春有花、秋有果、夏有蔭、冬有綠的幸福小區。”丁曉明老人笑著說，就連住在養老院的人都搬回來了。

　　建長效

　　老舊小區要能自我“造血”

　　449棟老樓“舊貌換了新顏”，更多的老樓也在等待惠民的“春風”。而隨著一批老樓完成基礎設施提升，人們發現，老舊小區改造並非一勞永逸，隻有建設與管理並重，才能讓改造效果長期保持。

　　2020年4月24日，北京市出台《2020年老舊小區綜合整治工作方案》，不僅明確“十三五”的收官之年，將新開工80個老舊小區綜合整治項目，還特別強調要探索老舊小區綜合整治后長效管理機制。

　　工作方案提出，要在老舊小區引入物業服務企業，居民同意物業服務標准、收費標准，並簽訂物業服務協議的，綜合整治項目方可實施。同時，要積極探索老舊小區綜合整治后長效管理機制，不斷提升業委會和物業管理委員會的組建率、物業管理的覆蓋率、黨組織工作的覆蓋率。

　　“探索多樣化、可持續的實施路徑，激發居民自主意識和企業參與熱情，促進老舊小區有機更新，解決的就是既要改得好也要管得好的問題。”馮可梁表示，要想破解市場化實施難題，老舊小區綜合整治就得建立起居民出一點、企業投一點、產權單位籌一點、補建設施收益一點、政府支持一點等“多個一點”方式的資金籌措模式。

　　典型案例

　　石景山區六合園南社區

　　“魯谷模式”反哺物業公司

　　社會資本如何參與老舊小區改造？魯谷街道的六合園南社區，正在進行著一場全新的探索。

　　建成於1993年的六合園南社區，屬於典型的磚混結構房屋，經過27年的時間，早已不復往昔風採。“總結起來就是，一層堵、頂層漏、其他層窗戶會飄雨。”小區物業管理委員會副主任孫小平，在社區住了20多年。她說，老街坊們多年來念叨的，就是老樓何時能納入老舊小區綜合整治的名單中。

　　2020年，老街坊的盼望終於有了回應。以魯谷街道為實施主體，將五芳園、六合園南、七星園南三個小區納入2020年北京老舊小區綜合整治名單中。

　　“老樓怎麼改，過去的試點項目蹚出了許多經驗，可改后怎麼管？以前不少老舊小區的改和管是脫節的，改完后沒有管理，又變回老舊小區了。”魯谷街道黨工委書記李先俠，從一開始就打定主意，得建立一套長效機制。最終成型的，是“物業先行、整治跟進，政府支持、企業助力，群眾參與、共治共享，資本運營、反哺物業”的“魯谷模式”。基礎類項目由市區兩級財政資金投入，新建停車綜合體、自行車棚改造等自選類項目和社區運營服務由社會資本投資、運營。街道授權資本方通過運營區域內低效閑置空間、停車管理權、廣告收益等來獲取合理回報，並要求資本方將部分收益反哺給物業公司。

　　4月，魯谷街道發出“打包式”招標文件，由一家公司對三個老舊小區項目同時進行施工和運營。6月，願景集團中標。明確將對小區停車樓等進行不少於2300萬元投資並負責后期運營管理。7月4日，六合園南社區率先迎接施工單位入場，將陸續開展節能保溫、屋面防水、架空線入地、雨水管線更新等改造內容。

　　“最快今年冬天，我們就能住上‘新’房了。”正式動工后，孫小平和其他幾位委員時不時就會到現場轉轉，監督改造工程的實施。

　　本報記者趙瑩瑩文鄧偉攝

　　大數據

　　經初步統計，北京市新一輪老舊小區綜合整治實現：

　　拆除違法建設 4.5萬平方米

　　節能改造 353.42萬平方米

　　抗震加固 0.4萬平方米

　　樓內上下水立管改造 2582根

　　拆除外窗護欄 6.9萬個

　　樓體清洗粉刷 241.2萬平方米

　　綠化補建 15.9萬平方米