三年磨一劍 全國首個集體土地租賃房項目亮相北京成壽寺

2020年07月08日07:49  來源:北京青年報
 
原標題:三年磨一劍 全國首個集體土地租賃房項目亮相北京成壽寺

  泊寓︱院兒(成壽寺社區)

  泊寓︱院兒(成壽寺社區)女生主題房

  泊寓︱院兒(成壽寺社區)健身主題房

  泊寓︱院兒(成壽寺社區)直播主題房

  泊寓︱院兒(成壽寺社區)雲中圖書館

  泊寓︱院兒(成壽寺社區)歡樂轟趴館

  泊寓︱院兒(成壽寺社區)寵物主題房

  泊寓︱院兒(成壽寺社區)SOHO主題房

  7月6日,泊寓成壽寺社區(又名萬科泊寓|院兒)正式開放。據了解,其首批235套公寓已於5月下旬全部租罄。第二批公寓也已啟動預租,項目全部的900多套租賃房源將於今年全部推出。這意味著全國首個開工和面市的集體土地租賃住房項目,歷時三年不僅從紙面政策走向了現實,而且獲得了市場的高度認可。

  2017年,原國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發通知,確定在北京、上海、廣州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。試點的開展一方面是為供求緊張的城市增加住房有效供給,推進租購並舉﹔另一方面盤活農村集體用地,農民也將因此獲得更多的財產性收入。

  位於南三環由北京萬科打造的泊寓成壽寺社區就是這樣一個多方共贏的創新嘗試。這個被命名為“院兒”的地方,不僅是年輕人的棲身之所,還通過公共社交空間讓租房人群在社區管理上獲得更好的“租售同權”體驗感,擁有幸福感和大社區的歸屬感。

  理想磨成現實

  集體土地租賃房終見成果

  2017年,試點開展利用集體建設用地建設租賃住房以來,北京就成為最先行動的城市。為了“善用”集體土地,政策層面希望借企業之力,讓集體土地進入租賃市場,實現配置效率的提升。於是,2017年11月,北京市就發布了《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》,計劃未來5年內供應1000公頃集體土地用於建設集體租賃住房,為集體土地上建租賃房鋪平了道路。

  就此,租賃成為了集體土地入市的重要“切口”,攪活了兩個市場的“一池春水”。2018年8月,身為租賃市場消費升級先行者的萬科,參與建設的萬科泊寓成壽寺項目,就成了北京首個開工的集體土地租賃住房。今年年中,萬科泊寓北京旗下的兩個大社區型集中式長租公寓——成壽寺項目、高立庄項目,相繼開啟招租,亮相北京市場。

  據了解,在沒有先例可尋的情況下,相關部門的扶持加上萬科的努力讓全國首個集體土地租賃項目在三年內順利入市,也為集體土地建租賃項目的發展提供了一個成功樣本。

  以成壽寺項目為例,成壽寺村集體以土地經營權與萬科進行合作,雙方成立合資公司,將項目建成后45年的經營管理權及收益權轉讓給萬科。萬科每年付給村集體一定的保底租金收益,如果盈利超出預期,則村集體也將在保底收益的基礎上,分享部分超額收益。

  對於村集體來說,增加了收入,對於企業來說,這樣的合作不同於一般的土地招拍挂模式,大幅降低了企業參與租賃住房的資金成本壓力。同時,在規劃、融資等各方面,集體土地建租賃房項目也得到了相關部門的大力支持。以融資為例,萬科成壽寺項目雖然沒有買地,沒有抵押物,但國開行仍給與了25年的專項信用貸,緩解了項目的資金壓力,加快了建設進度。

  此外,萬科方面也透露,作為北京市第一批集體土地建設租賃住房的試點工程,成壽寺項目從立項到拿到“工程施工許可証”原本計劃需要7個月的時間,而實際過程被縮短到5個月,整體較綜合計劃提前6個月開業。

  顯然,這樣的成績和速度得益於創新的合作運營模式,這個位於南三環的項目,一改往日這裡破敗的城中村形象,以全新的建筑,全新的商業配套,成為區域標志性的租賃項目。既保障了居住生活的品質,也降低了租賃成本。目前泊寓成壽寺社區首期交付共計235套房源,於項目正式開業試運營前7天就全部租罄。

  激活土地潛能

  萬科讓年輕人能在北京安家

  萬科成壽寺泊寓的成功,意味著農村集體土地流轉為租賃住房成為可能。土地要素的價值有望被進一步激活,集體土地的使用效率和增值空間有望得到釋放。

  萬科集團合伙人、北方區域事業集團CEO劉肖就表示,利用集體土地建設租賃住房這一新模式節省了土地獲取的成本,從而最大限度降低了租客的租金成本。目前該項目有20平方米和30平方米兩種戶型,單套月租金為3600元(人民幣,下同)或4700元,約為周邊同品質一居室租金的70%-80%。

  在國內很多大城市,相較於龐大的租住需求,租賃房絕對數量與相對品質都不足,結構性短缺明顯。以北京為例,數據顯示,北京的租賃人口約有860萬,住宅隻有750萬套,其中可用於租賃的有430萬套。在這430萬套中間,僅有250萬套是符合規定的,剩下的是不合格的城中村和地下室,這部分不合規的房子還在逐年拆除中。

  這組數據可以看出,北京市的租賃房源缺口還是很大的。所以也造成了租賃成本的一再升高。一居室單間的月租金價格在3千到5千,兩居和三居的月租金價格在7千到1萬。合規的250萬套租賃住房的平均套租金為7000元/月,這個價格明顯超出了年輕人的合理支付范圍。

  一般認為房租佔月收入的三分之一較為合理,幸福感指數較高。這就對應月收入需達到2-3萬元,才能接受平均租金的價格。但事實上,絕大多數年輕人達不到這個水平。

  對於這樣的矛盾,作為北京集體土地租賃房主要開發者之一的萬科泊寓,提供的解決方案就是:直面市場痛點,搭建人群高度集約和配套設施現代感與生活味十足、集時尚潮流和便捷生活體驗於一體的新型共享復合社區,滿足“租住體驗升級”的需求,也降低租房成本。而這也是集體土地盤活的“北京樣本”模板。

  萬科根據北京平均工資1萬元左右的月收入,推導3000元/月才是一個相對合理的價格。北京萬科以“給年輕人一個有家的城市”為初心,確立在租購並舉的時代,為年輕人、為時代的奮斗者提供租得起的房子和生活配套解決方案。目前北京推出的集體土地可建設大約近6萬套租賃房源,北京萬科就獲取了其中的約2萬套。

  通過嚴控的土地獲取和使用成本,萬科將其集體土地租賃房項目的租金目標定為3000元/月,40分鐘地鐵可達。萬科方面透露,由於南三環成壽寺的地理位置因素,起租價格3600元/月,略高於3000元/月的目標,算基本達到要求。但下一個項目高立庄則會更便宜,也更接近既定的成功目標。

  顯然,通過對集體土地的改造與盤活,原來滿是棚戶、臟亂破舊的集體土地,變成了品質租賃房,這無疑有助於充分發揮市場在土地資源配置中的決定性作用,讓集體土地的配置效率得以提升,這對租戶、農民、企業和地方都堪稱多贏。而這樣的多贏經驗,也給盤活集體土地提供了范本。

  精致舒適的租房生活

  后浪們的私人訂制

  根據相關機構所做的一項市場調查,年齡20~35歲的年輕人是北京租房市場的主力軍。這些人正是奮斗事業的上升期,卻往往被居住問題難倒。在現實生活中,“購”和“租”往往呈現出不均衡狀況,“租”常常代表的是品質不高、距離更遠,特別是年輕人的租住需求常常不被社會重視。

  但現實卻是,新生代的年輕人不願犧牲和遷就居住品質,這就與絕大多數租賃房源的現狀,產生了深刻的矛盾。隨著 “后浪”們越來越有自己的生活主張和獨立思考,他們顯然不再滿足於千篇一律的市場主流租房供應。

  一向尊重年輕人價值的萬科,也希望通過集體土地租賃房解決年輕人租住的問題。泊寓|院兒(成壽寺社區)就成了北京萬科的一次成功嘗試。

  “房子是租來的,但生活不是”,在對項目打造時,萬科通過高品質的產品和豐富的配套來服務好租戶和周邊居民。

  據了解,在產品打磨方面,泊寓成壽寺社區突出“量身定制”,讓年輕人自己做生活設計師,共有901套獨立開間,旗下設有女生房、寵物房、主播房、SOHO房、健身房等五類主題房,以主題表達個性,以個性構建社群。面向不同收入水平、職業特點和租住需求的細分客群。

  在租客房屋空間面積固定的情況下,萬科通過“模數推導”精確研發了房間內的配置,通過家具來設定功能分區,推導出房間的布局,極大地提升了房間的使用效率。並用更貼近客戶需求的設計和多場景應用的部件來控制成本,

  比如,針對新時代女性,女生房提供1.6m的大尺度梳妝工作台,預留豐富的儲物空間,定制收納功能的百變衣櫃,確保春夏秋冬的衣服都能裝下。

  隨著斜杠青年、SOHO青年的增加,獨立自由的辦公溝通空間成為剛需,為此,泊寓還增加了SOHO主題房,房內配備了3×0.9m升降辦公桌、144Hz高速顯示器和人體工學椅,滿足此類年輕群體的辦公需求。

  又比如針對60%的女生,考慮到床的重要性,最幸福的便是周末窩在床上,因此配套了一個1.5×2.4米的翻滾大床。床角還有收納櫃。還有能放下4雙鞋的櫃子。開放衣櫃,一個大大的梳妝台,大圓鏡等。

  還有寵物主題的房間,則滿足了養寵物人的偏好,以養貓的人士可以聚在一起,成為一個社群。並且寵物房設有封閉衣櫃,防止飄毛。配套家居也是防抓的。

  最后,針對當前的互聯網主播熱,萬科還設計了主播房,不但有舒適的大床,還有帘子、貨架等,滿足帶貨需要。最關鍵的是,採用了隔聲材料,讓唱唱跳跳的,喊麥等既能盡興,也能降低噪音。

  顯然,泊寓一系列的設計,就是讓年輕人住得更好,更要住得起。在幾十平米的房子裡裝出精致、舒適和溫馨的生活感。打造極致性價比的泊寓|院兒(成壽寺社區),讓北京這座充滿魅力的城市可以留住更多奮斗的年輕“后浪”。

  打造社群文化

  長租公寓的新樣本

  一直以來,租賃住房的環保裝修問題是受到社會關注。為了讓租客體驗便捷、健康的居住環境,泊寓|院兒(成壽寺社區)在裝修上使用的都是由萬科自主研發的快裝快建產品,例如牆面不再使用傳統的涂料、油漆,而是使用竹炭纖維板等綠色環保材料,保証每個房屋的空氣質量指標均達到國家標准,實測甲醛含量遠低於國標。

  以往,市場上的租賃房源大多來自存量住宅,在設計和配套上並不完全符合租房的年輕人群需求,尤其是社交需求。基於對傳統住宅社區的思考,以及對長租公寓公區的升級,萬科在建筑主體上挑出的玻璃盒子裡打造了一個500平方米的城市共享客廳——“社區之心”,配置雲中圖書館、減壓健身房、歡樂轟趴館等社區配套,為年輕人提供更富活力的社交空間。

  工作一天后的年輕人可以在回到泊寓后,去健身房運動,也可以去拳擊台減壓,還可以去圖書館閱讀。台球,桌游,沙龍空間,更可以豐富年輕人的休閑生活。

  此外,還有一點很重要。在萬科的設計理念裡,集體土地建社的租賃住房並不僅僅局限於滿足租住的需求。以泊寓成壽寺項目為例,萬科重點打造的街坊,也將在今年底面市。這個街坊被定義為個性商街,會根據泊寓所處的地理位置不同,客群不同引入不同的商業配套。

  比如成壽寺項目所在的南城,是老北京人聚集地,商街也希望吸引更多老字號進入,同時也要迎合年輕人潮流的消費習慣,吸引一些當下流行的潮店。並且社區商業並非隻針對社區用戶,而是對外公開的,這同時也豐富了周邊的商業也帶,將體驗性與個性融入到街坊之中。

  歷史上,每樣事物的發展總離不開先行者們的探索與試驗,新世代也因此隨之而來。長租公寓的新世代,正在集體土地租賃住房中萌芽。

  國家政策明確房住不炒,租購並舉,這是對整個房地產行業最基本的定位,自2016年開始,國務院更明確要加快培育和發展住房租賃市場,隨后租賃住房行業迅速崛起。但經過兩年的草莽發展,長租公寓在資金、運營、盈利等等方面暴露了眾多問題,既損害了租賃市場,也讓房東和房客蒙受損失。集體用地做租賃房的嘗試,或許將改變長租公寓一直以來面臨的高成本、高房租等問題。

  萬科泊寓︱院兒,作為北京萬科在集體用地租賃住房方面的思考和成果,在成功入市后隨著進一步配套完善,有望成為集體土地上建租賃租房模式的參考和復制樣本。本版文/本報記者 李桁

(責編:池夢蕊、高星)