北京两个物业服务合同示范文本征意见 前期物业不能超期服役

市住建委昨天发布公告，就《北京市物业服务合同》和《北京市前期物业服务合同》两个合同的示范文本，面向社会公开征求意见。新版示范文本中新增物业服务人需履行生活垃圾分类管理责任人责任、需采取必要安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品情形的发生等规定，并明确前期物业服务期限最长不超两年。

合同示范文本明晰权责义

市住建委在起草说明中表示，物业服务合同的制定是落实《北京市物业管理条例》规定的必然要求，也是物业管理工作的重要环节。两个合同示范文本的起草是建立健全党建引领社区治理框架下物业管理体系的重要组成部分，对明确物业服务人和业主及物业使用人的权利义务，维护业主和物业使用人合法权益，保障物业安全合理使用具有重要意义。

物业服务合同是由业主大会、业主委员会、物业管理委员会、业主与物业服务企业共同签署。此次征求意见的《北京市物业服务合同》示范文本，共9章36条，包括物业项目基本情况、物业服务事项及期限、物业服务标准、物业服务费用、权利与义务、合同终止等主要内容。

物业服务人需管好垃圾分类

相比于此前使用的示范文本，新版《北京市物业服务合同》示范文本的最大特点是，将《北京市物业管理条例》中有关物业服务人服务内容的相关规定写入了示范文本中。

比如，结合实务中经常出现纠纷矛盾的关键点，对于装饰装修过程中涉及的垃圾清运等收费、装饰装修押金、停车收费等都予以明确。示范文本规定，物业装饰装修前，业主与物业服务人签订书面装饰装修服务协议，物业服务人应将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取装修管理费、装修保证金、装修垃圾清运费外，物业服务人不得另行收取其他任何费用。停车服务费按露天停车场车位、地下停车库、停车车位等分类收取并将具体标准在合同中明晰。同时，物业服务人接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

示范文本重点对物业服务人和业主的权利义务进行了全面梳理，新增了有关物业服务人义务的规定。比如，示范文本提出，物业服务人需履行生活垃圾分类管理责任人责任；对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止；采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品情形的发生；配合街乡、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作等。

前期物业不能超期服役

新版《北京市前期物业服务合同》示范文本的一大变化，是将《北京市物业管理条例》中关于“前期物业服务合同期限”的规定写入其中，避免出现物业交付后仍长期处于前期物业管理阶段的情况。示范文本明确，前期物业服务期限最长不超过两年。如果合同期届满，业主未选聘新的物业服务人，或与新物业服务人签订的物业服务合同尚未生效的，原物业服务人应当继续按合同约定提供物业服务。与此同时，此类小区也须尽快通过选举业主委员会、组建物管会的方式选定新的物业公司或者将前期物业公司“转正”。

同时，尽管前期物业合同是由建设单位与物业服务人签署，新版示范文本中也特别增加了有关业主权利义务的条款。示范文本规定，业主有权要求建设单位与物业服务人按合同约定提供物业服务并监督双方履行合同，对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部位、共用设施设备的经营收益及使用情况享有知情权和监督权。同时，业主也需遵守临时管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。