物業進駐中上園5號院后，小區裡不僅通過拆違多出了100多個車位，還專門為電動汽車預留了車位。

　　小區裡多了干淨整潔的垃圾分類箱。本報記者 陳強攝

　　本報記者 陳強

　　20年前建成時有物業，但因為服務不到位，居民不買賬，物業不到一年就撤了，居民對物業從此有了不良印象。小區失管后，街道托管十多年，居民每戶每年交200元衛生費，還是有十多戶拖著不交……

　　然而，就是這個曾經投訴多得令通州區住建委和社區頭疼的小區，在引入新物業后，僅兩年時間面貌就煥然一新，物業費征繳率更是實現了100%。

　　這一百八十度大轉彎是怎麼實現的？連日來，記者蹲點中倉街道中上園5號院，記錄下所見所聞。

　　物業入駐提供一年免費服務

　　5號院門口，嶄新的門禁、道閘、保安亭透著規矩，行人通過需要刷卡，車輛進出都有記錄。走進院內，甬路、綠化帶、親子長廊裡基本看不見雜物。保安和保潔正戴著對講機巡邏。垃圾分類驛站前，還專門擺上了泡沫台階，方便個子不高的居民投放。

　　“物業來了以后，停車難題終於解決了。這不，我們都有固定車位了。”居民史寶國“一把入庫”，穩穩地把車停在自家車位裡。“這院兒雖然隻有200多戶，但是過去連門都沒有，又挨著小學，常有家長來蹭車位。每天一到接送時間，用不上10分鐘，院裡就滿滿當當，居民的車都沒地兒停，可不得打12345投訴嗎？”中上園社區黨總支書記宋鈺說，社區總共3個小區，5號院是其中一個，別看戶數最少，但在物業進駐之前，這裡每個月的投訴都是最多的，涉及停車管理、環境衛生、休閑空間方方面面。物業進駐后，一個季度也鮮有幾單投訴。

　　2019年，通州區住建委和中倉街道選定5號院作為無物業小區進行規范化管理試點，由京和連山物業管理有限公司進駐管理。接管無物業小區最大的障礙在於，以往不管環境多麼混亂，居民早已習慣了不交物業費。如何讓居民接受自己？公司做出大膽決定——免費服務一年，先干活，解決居民的煩心事。

　　物業經理胡寶龍負責具體改造工作。“雖然小區問題很多，但挖潛停車位，必須列在第一項。”胡寶龍帶著大伙兒，在小區裡清理私搭亂建、拆違，騰出的空間劃出124個車位，就近分配給居民當固定車位，不僅留出電動汽車充電車位，就連車位和甬路間的高差也都給做了緩坡﹔添置的木質連廊座椅，冬天坐著也不涼﹔變壓器旁邊加裝護欄，防止行人發生磕碰……在小區裡轉轉看看，溫暖的細節還有很多。

　　多種經營實現良性運轉

　　服務畢竟不可能永遠免費。2020年11月，京和連山物業進駐小區滿一年，開始按計劃和社區、樓門長商議物業費的標准。“因為戶數少，物業服務人員多，第三方公司給出的評估價是每平方米2.38元。”宋鈺說，物業工作做得很細致，再三考量居民接受度，同時參照周邊小區標准，物業費最終定為每平方米1.1元。“原本以為怎麼也得收上3個月，僅1個多月就100%收齊了。”京和連山物業管理有限公司董事長兼總經理楊連山說，“這說明我們的服務讓居民滿意了。”

　　入駐第一年，沒收居民一分錢物業費，小區裡卻有了翻天覆地的變化，這得投入多少錢？胡寶龍保守估計，已經超過100萬元。如此下成本、下力氣去先行投資，對小區進行整治、服務的模式，在當前物業領域是十分少見的。

　　5號院雖然不大，但是有10名物業工作人員，因此每年光人員開支就將近30萬元，即便居民物業費100%繳納，物業公司還是有幾萬元的虧空。“賠本兒”的買賣怎麼做？楊連山說，伴隨著與居民之間信任的確立，有志於行業市場深耕的物業公司，在不漲物業費的前提下，都需要在小區裡引入增值服務來平衡物業成本。

　　“當年進駐時，我們向居民許諾過，小區每年都要有新變化！”胡寶龍帶記者來到物業隔壁的老年活動中心，屋內桌椅、空調一應俱全，還有圖書吧、棋牌室等區域。再往裡走，是廚房和餐廳。“一天三頓飯，老人都能來這兒吃。”胡寶龍說，老年活動中心的訂餐方式很靈活，老人包月或者單獨吃一頓都行。

　　進駐5號院第二年，物業引進的增值服務可不止老年活動中心。開辟專用儲藏間，方便居民家裝修時存放家具﹔設立大件垃圾分類投放點，居民家不要的沙發、桌子，統一交給物業處理﹔裝修產生的垃圾，也能以相對便宜的價格，讓物業幫忙清運﹔居民家有房出租，物業也可以托管尋找可靠租戶……細琢磨，個個兒都從居民的需求出發。

　　“先嘗后買”推廣到多個小區

　　這兩天，5號院正在征收新一年的物業費，“隻要服務到位，不愁收不上物業費。”胡寶龍介紹，中上園5號院並非“先嘗后買”引進物業的首次嘗試，在此之前，京和連山物業的同班人馬就負責了梨園鎮光明小區的改造工程。物業進駐后，小區大變樣，“物業費收繳率達100%，沒有一家拖欠。”

　　現在，京和連山物業已經進駐了通州區多個無物業老舊小區，全部採取“先嘗后買”的方式推進工作——前期免費投入，不管什麼程度，肯定要達到業主滿意﹔征收物業費之后平衡人員工資、日常支出﹔往后再通過增值服務慢慢收回先期成本。

　　位於北苑街道的潞河醫院家屬院小區，是京和連山物業目前全面發力的重點。楊連山說，這個小區與5號院有相似之處，都是居民已經很多年沒有交過物業費，可以用“先嘗后買”的方式，用真誠服務打動居民﹔但也有不同，5號院是商品房，潞河醫院家屬院小區是職工房，所以工作方法上也要進行創新。

　　用真誠的服務贏得居民信任的同時，物業公司、北苑街道、潞河醫院也在想辦法改進收費方案。居民們普遍認為1.4元/平方米/月的物業費過高，於是醫院決定將公產院史館和宿舍樓納入家屬院物業管理范疇，增加物業管理區域4000平方米，有效攤薄了物業成本，價格降至1.27元/平方米/月，還設立了5年的緩沖期，物業費由0.7元/平方米/月階梯遞增。“居民有任何不滿意的地方，都可以隨時在微信群裡和物業管家說。”物業經理趙雙軍說，0.7元/平方米/月的物業費實際上很難維持正常運營，因此物業決定申報住建部門的物業獎勵金，申請前提是物業要做到讓業主滿意，“這就構成了一個良性循環，催著我們提供最好的服務。”

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