人民網北京11月18日電 （記者鮑聰穎）近日，北京朝陽法院公開開庭審理並當庭宣判了一起因戶口遷出問題引發的房屋買賣糾紛案。倪某2017年購得一處位於北京東三環的房子，但賣家尹某卻未按照約定將戶口遷出。因認為這致使房屋沒有順利再次賣出，倪某將尹某告上法院索賠40余萬。11月16日，北京朝陽法院開庭審理了此案並當庭宣判，尹某構成違約，應賠償倪某8萬元。

記者了解到，因被告在《北京市公安局戶籍派出所設立公共戶工作規定》出台后即積極配合將戶口遷出至“公共戶”，法院酌情降低了其違約金數額。據悉，該案被告系北京市第一批將戶口遷入公共戶的人員。

2017年1月6日，尹某作為甲方與乙方倪某簽訂《存量房買賣合同》及補充協議，出售名下位於北京市朝陽區團結湖東裡的一處房屋，房屋成交總金額為830萬元。雙方還約定，甲方承諾在過戶后365天之內，向房屋所在地戶籍管理機關辦理完成原有全部戶口遷出手續，如因甲方自身原因未如期或無法將與該房屋相關的戶口遷出的，應當向乙方支付違約金，並繼續履行全部戶口遷出義務。如甲方未按照補充協議約定時間配合乙方辦理相應的手續，則視為甲方違約，甲方應支付房款的百分之二十的違約金給乙方，合同繼續履行，並按照《買賣合同》、《履約服務合同》中違約條款的約定承擔違約責任。

2017年1月25日，該房屋過戶登記至倪某名下。但尹某遲遲未將其戶口遷出，倪某稱這導致自己無法順利出售上述房屋。“2018年就開始挂牌出售，直到2021年八九月份才以850萬成交。”倪某認為，售出時間和價格並不理想，由此造成的損失是受到尹某未遷出戶口影響導致的。故訴至法院，要求尹某支付逾期遷出戶口的違約金434000元及逾期付款利息。

對此，尹某辯稱，雙方補充協議簽署時間是2016年12月29日，已經超過訴訟時效。雙方在交易上述房屋時，倪某充分了解到所出售的房屋是尹某在北京的唯一住房，之后在京沒有其他住房，一直租房居住，“我沒有將戶口遷出不是主觀故意，是因為不可抗力才不能履行。”尹某稱，補充協議第七條約定“如因甲方自身原因未如期或者無法將與該房屋相關的戶口遷出的”，其真實意思表示是甲方主觀故意不辦理或者不配合辦理戶口遷出或能辦理戶口遷出但卻不辦理戶口遷出的。

“實際上，我多次前往戶口所在地派出所戶籍科，一直努力尋求辦理戶口遷出遷入事宜，希望能盡快遷出原址，但鑒於北京市內戶口遷移政策這一不可抗力因素暫時無法遷出。”尹某解釋，因為北京市要出台新的戶籍管理“公共戶”政策，以前的非直系親屬遷入政策暫停執行，要等新政策實施方案出台后才能辦理。他還表示，戶籍地址變動與否，不影響倪某所購房屋所享有的相關權益，包括其戶口遷入落戶、子女學籍等。2021年6月7日，北京市公安局發布了實施辦法，尹某於6月10日便開始了公共戶遷入手續的辦理，2021年7月24日，北京市朝陽區團結湖派出所公共戶設立，第二日尹某便正式遷入該公共戶，是北京第一批最先遷入公共戶的人員。尹某認為，他已在能力范圍內積極配合辦理了戶口遷出手續，此前未辦理戶口遷出是受政策限制，不屬於違約。

朝陽法院審理認為，雙方於2017年簽訂房屋買賣合同，並約定了相關違約條款，在合同簽訂時，被告明知其所售房屋為名下唯一住房，應當預見到房屋出售后必然面臨將戶口遷出的問題，因此被告應當提前對北京市內戶口遷移相關政策進行了解。因政策問題導致的戶口無法遷出不屬於無法預見或不可避免的客觀情況，被告以此要求免除違約責任，法院不予支持。

鑒於被告在北京市出台“公共戶”政策后，第一時間向戶籍管理機關提出申請，積極配合將戶口遷出涉案房屋，故法院綜合考慮被告違約程度、違約后的處理方式等情節，酌情降低了被告的違約金數額。

最終，朝陽法院作出一審判決，判令被告支付原告逾期遷出戶口違約金8萬元，雙方均表示回去考慮后再決定是否上訴。

近年來，因戶口遷出問題引發的房屋買賣糾紛時有發生，對此法官提示，當房屋買賣合同中涉及戶口遷出問題時，當事人一定要提前對當地的戶口遷移政策進行了解，並積極配合辦理戶口遷出手續，同時在簽訂房屋買賣合同時，應當認真閱讀合同條款，尤其要加強對合同中有關履行義務期限相關條款的審查，及時履行己方合同義務，避免超期履行導致違約。

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