人民網北京12月7日電 （記者李博）北京通州區老舊小區較多，存在配套設施設備不完善、公共區域環境差、整體管理水平等問題，居民滿意度低。通州區住建委創新推出“托底物業+虛擬物業平台”管理模式，將物業管理深度融入社區治理，積極探索破解老舊小區治理難題可行路徑，試點先行，推動建立老舊小區物業服務長效機制。

物業服務“先嘗后買”

記者了解到，目前通州區已在中倉街道西營前街小區和玉橋街道葛布店北裡、玉橋北裡小區開展托底物業試點。

西營前街小區住宅面積約6萬平方米，共有業主769戶，該小區於2020年完成升級改造，但一直未形成正式的物業服務。通州區住建委相關負責人介紹：“物業收費標准低，居民付費意識薄弱一直是老舊小區物業管理面臨的難題，是影響物業管理良性運行的重要因素之一。”

通州區住建委引入北京市通州興華物業管理有限公司作為首個國有物業企業開展托底物業試點工作，以“先嘗后買”方式讓居民得到市場化物業服務體驗，產生的物業服務成本由小區的公共收益予以補充。“這樣一來，居民的生活訴求能夠及時有效得到回應，居住環境大幅改善。”通州區住建委相關負責人表示。

“路燈壞了有人修，牆面破了有人補，不光維修師傅來的及時，收費也合理。”西營前街小區一位居民說，“以前小區沒有物業管理，隨著托底物業進駐和虛擬物業平台投用，小區如今變得更加舒適宜居，讓居民有了更多安全感和幸福感。”

通過“先嘗后買”，居民切實體會到物業企業的服務，屬地政府指導小區成立業委會或物管會召開業主大會，雙方簽訂正式的物業服務委托合同，最終實現推動托底物業向市場化轉型。

公共收益大家管

為讓小區居民與物業服務企業形成協商信任的良好關系，通州區在“公共收益”管理這一核心問題上做文章，打破管理僵局，疏通服務壁壘，促進形成政府主導、居民自治、社會力量協同的新格局。

小區公共收益是補充住宅專項維修資金的重要來源，是對小區內業主共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造提供的一種資金保障。公共收益如何分配和使用，小區業主最為關心。

通州區住建委相關負責人介紹，在“托底物業+虛擬物業平台”管理模式下，公共收益的管理模式和使用辦法要通過召開業主大會，由業主共同來決定﹔百分之五十以上的公共收益金額應當優先用於補充專項維修資金，剩余部分須經業主大會共同決定，可由業主大會授權業委會根據小區實際情況進行使用，可用於小區共用部位、共用設施設備的維護保養和購買專項服務。

同時，通過虛擬物業平台對小區公共收益的使用進行規范，其使用、收支情況必須要通過平台及時向全體業主進行公示，讓每一分錢都接受全體業主監督和管理。

推動物業向市場化服務轉型

通州區住建委相關負責人說，托底物業企業還應借助科技賦能，通過整合資源形成具有區域化和規模化的管理效應。通過數字化虛擬物業服務平台搭建，著力構建全過程可追溯可監管、服務更快捷更優質的“一公裡”虛擬物業生態圈。“虛擬物業平台讓物業服務更加便捷高效，政府部門可借助平台開展監管服務，嚴把服務機構、服務人員資質准入關，嚴控服務過程和服務品質。”

“雖然小區引進了物業公司，但管的是公共區域，咱自家屋裡的事不好意思麻煩人家，”一位居民說，“有了虛擬物業平台之后，這些困擾迎刃而解了。打開小程序，業主可自主選擇服務時間呼叫上門維修，報修訂單發出后，物業后台會立刻接單應答並進行處理。”

通州區住建委表示，接下來將著力推動老舊小區准物業和無物業管理向市場化服務轉型，培養居民積極參與小區自主治理和付費享受服務的意識，引導物業企業與業主之間建立“質價相符”“依法付費”的市場秩序和市場環境，依托托底物業管理模式讓居民由被服務向共治、共建、共管的方向轉變，打造生活服務更便捷、生活環境更優美、生活狀態更和諧、幸福指數更提升的宜居社區。

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