重磅新规7月起试点 房地产业再迎变局

今年7月起，我国将开始在河北等地展开试点，把自然资源部门负责征收的土地出让收入划转给税务部门，明年将全面实施征管划转。记者昨天获悉，财政部这一重磅新规出台，并不意味着土地出让金制度发生变化，但土地出让收入的进一步透明化、规范化，将引导地方政府在土地出让环节更趋谨慎。

改由税务征收并非划转中央

时至今日，土地使用权出让收入仍是地方政府最重要的一项收入来源。财政部数据显示，2020年地方政府国有土地使用权出让收入超8.4万亿元。机构人士统计，今年1至5月，50个城市的卖地收入已经超过1.8万亿元，超过去年同期20%以上。

随着这次财政部发布通知，宣布将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入划转税务部门征收，坊间传言四起。不少行业人士分析，这或许意味着土地使用权出让收入将从“地方收入”变为“国家收入”，延续多年的土地出让金制度将走向终结。其理由是税务部门由中央垂直管理，由税务部门负责征收的土地使用权出让收入，很快就会“全部上缴中央”，由中央“统一管理”，再根据地方不同需求“转移支付”给不同地方。

对于这一观点，中国财政科学研究院国资中心主任文宗瑜认为，假如土地使用权出让收入划归中央，至少需要经过全国人大的决定，因此这次发布的通知，只是单纯改变了土地使用权出让收入的征收部门。

中国税务学会副会长张连起也不赞同“土地出让金制度终结”的说法。在张连起看来，土地出让金归税务部门征收只是征收制度变化，不会改变分成比例，不会改变资金使用格局，更与央地财政关系、房产税等税制改革并无直接联系。

根据财政部通知，国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。

实际上，在此之前，国家重大水利工程建设基金、水土保持补偿费等政府非税收入已相继划转至税务部门，社保费也全部由税务部门征收。

土地出让收入增速有望放缓

既然土地使用权出让收入暂时不会划归中央，那么这次改变征收部门意义何在？

“近年来，一些地方财政的土地出让收入经常性维持在6%以上的高增速，有时还会高于这些地方的财政收入增幅或经济增速。”文宗瑜告诉记者：“从现阶段来看，国内土地使用权出让收入的水平，已经来到了一个阶段性的波峰区间。”换言之，对于这项仍处于高增长区间的收入，加大对其征收、使用的管理力度，无疑是必然方向。

文宗瑜分析，土地使用权出让收入的高增长，与国内房地产行业息息相关。他表示，随着我国已经确定“房住不炒”的理念，房地产开发热度会相对回落，未来土地使用权出让收入的增速也有望逐渐放缓。

事实上，非税收入划转税务部门征收也是现代化税费管理的常见举措。税务部门通过打造统一的税费征管平台，在各部门中已经拥有了最为高效、完善的征管能力。今后，土地出让收入的征收会更规范、更高效。

另一方面，由于税务部门实行垂直管理，这将更好地帮助中央政府全面掌握地方土地出让收入情况。伴随着这项收入进一步透明化，将引导地方政府在土地出让环节更加谨慎合理，乃至主动降低对“土地财政”的依赖。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭观察到，近年来中央持续进行土地出让收入的分配改革。比如，2020年中办国办就发文明确，调整土地出让收益城乡分配格局，稳步提高土地出让收入用于农业农村比例，集中支持乡村振兴重点任务。

未来开发商拿地会更谨慎

土地出让金更规范的征收，对房地产开发企业有影响么？长远看，答案是肯定的。

某房地产开发企业的负责人告诉记者，税务部门的征缴能力远胜于自然资源部门。由于税务部门可通过其金税三期系统掌握企业的财务数据乃至资金情况，对于部分想在土地出让金缴纳方面发挥“财技”的开发企业而言，更规范的征收后，其运作的空间就会变小。尤其是叠加现今“三道红线”的管控，冒进拿地再腾挪资金的做法就行不通了。

“监管部门在提出‘三道红线’的同时，还有两个监控指标，即拿地销售比和企业经营现金流，这两个指标税务部门是能监控到的。”该负责人坦言，未来开发企业得进一步提高资金筹措能力，进入土地市场必须更加精打细算，这有助于整个房地产行业的健康理性发展。