从"准物业"到"真物业" 北京这个老旧小区走出物业转型升级之路

《北京市物业管理条例》5月1日正式施行，条例将物业管理纳入社区治理体系，为街道乡镇赋权。位于朝阳区左家庄街道顺源里社区的牛王庙南院小区，也一直在探索老旧小区物业转型升级之路。

牛王庙南院小区是上世纪70年代建成的老旧居民小区，是纯公房小区的代表，小区共有居民楼5栋，255套房屋，其中公房40套，其余均为房改房（买断公房）。2015年至今，牛王庙南院小区居民经历了无物业管理的混乱，经历了“准物业管理”的过渡，自2017年开始正式进入“真物业”时代，如今已经形成“政府兜底公共服务、专业服务先尝后买、物业经费四方共筹”的物业管理模式，居民物业费低，对物业服务的满意率高，物业费收缴率达85%，走出了售后公房小区物业管理的“牛王庙模式”。

“敞开”变“封闭” 小区管理有了“准物业”

2014年以前，牛王庙南院小区一直是一个“敞开式”的小区，没有围墙作为屏障，没有院内和院外之分，路人可以随时穿越小区，小区内违建小门店较多，环境秩序较乱，居民的家园意识也比较弱。

“当时这个小区原来那个大门是没人看守的，这条路两边原来都有违建，有的都达到黄线那了，两边全是小饭馆，里面进出人员也比较复杂，对我们小区来说管理难度比较大。”顺源里社区党委书记樊永胜说。

2014年下半年，在左家庄街道办事处和朝阳区房屋管理局第三管理所支持下，顺源里社区开始着手推进牛王庙南院小区封闭管理。大门安装了，居民的安全感也提升了，归属感和认同感更是加强了。2015年上半年，社区就开启了居民自管与政府扶持相结合的“准物业”自治管理模式。

据樊永胜介绍，社区党委跟居民党支部成立了“自治管理委员会”，成员为7人，均为在本小区居住、且有一定威信、热心公益、身体健康、有一定工作、组织能力的人员。实施准物业管理工作后，实现了“四有”目标：有停车管理，有绿化、有保洁，有封闭管理。

“先尝后买” 真物业带来了超值服务

“准物业”的实施，让小区环境秩序得到整体提升，一度受到居民好评。但是，老旧小区居民自治管理在运行中容易存在的问题，例如管理资金不足，需依靠政府买单，管理能力不足，与居民需求相比有差距等问题在牛王庙南院小区同样凸显。

2016年12月，依照合法程序，顺源里社区引入牛王庙南院小区房屋管理方朝阳区房管局第三房管所下辖管理的北京乐都物业管理中心，开始物业管理试运行，经过协商，试运行阶段为三个月，费用由街道和房管局支持，居民先尝后买，三个月内不用掏一分钱。

虽然不用掏一分钱，但居民享受到的物业服务水准却不低：在街道办事处和社区的专项资金支持下，乐都物业还为居民楼装智慧门禁、在小区道路安护栏、在小区出入口立起挡车杆、架空线整治入地、粉刷楼道，公共设施维修养护、秩序维护、清洁卫生……专业化的物业服务让居民们感受到了“准物业”时代感受不到的生活品质。

“（以前）小区楼道没人扫，现在达到了每天有人清扫，每周有人清拖，小区门口24小时有门卫，有巡逻，居民从自己的生活上，切实体验到了有物业公司给自己带来的好处。” 北京乐都物业管理中心总经理贾飞鹏说道。

请了物业公司，就要核算物业费。左家庄街道聘请了第三方专业机构，对牛王庙小区房屋、设施设备、管理成本等进行系统评估，初步测算出牛王庙小区若实施物业管理，全年需管理经费30.1万元，每平米1.84元/月的收费标准。

每平米1.84元/月，对于老旧小区来说偏高。街道想方设法降低这一数值，最终，结合停车收费、产权单位用房收费等进行了综合测算，提出了新方案，将物业费降到了每平米0.69元/月。

服务标准不变，物业费从1.84元降到了0.69元，这一做法充分体现以人民为中心的发展思想，得到了居民的广泛认可。三个月试运行结束后，90%的居民与乐都物业签订了《物业服务合同》，2017年当年物业费收缴率就接近80%，2018年升至82%，2019年达到85%。这个数值之高，在售后公房小区几乎“一骑绝尘”，甚至超过了很多纯商品房小区。

2016年12月至今，经过三年半“真物业”磨合，牛王庙南院小区形成了符合小区实际的物业管理新模式。如今，小区内居民楼外公共区域的保洁、绿化由街道办事处下拨的政府基本事业经费兜底保障，乐都物业负责小区公共设施维修养护、秩序维护以及居民楼内公共区域的清洁卫生，经费来源为停车费收入、街道补贴、产权单位补贴和居民物业费四方共筹，管理责任明确、资金来源明晰、物业服务专业，走出了一条可持续发展的售后公房小区物业管理实现路径。