樓道燈壞了誰來修？公共收益怎麼用？物業服務好不好誰來評？這些小區裡的日常問題，看似瑣碎，卻直接影響居民的獲得感，也考驗基層治理的精細度。

在北京朝陽東壩地區，物業管理委員會正成為破解物業治理難題的一個切口。東壩地區積極探索物管會規范化建設，圍繞物管會運行標准、能力提升和作用發揮，把組織重組、制度建設、議事協商、監督評價等環節貫通起來，有效發揮物管會作用，讓小區裡的事有人管、按章辦、能監督。

2026年東壩地區將完成15個物管會重組，並同步推動標准化培訓、議事協商、履職評價全覆蓋，提升物管會“會監督、會溝通、會總結、會公示”的履職能力。

微信群裡的抱怨 變成議事桌上的清單

停車秩序，是東壩匯景苑第二社區居民反映較多的問題。這個小區到了晚高峰后，單元門前、消防通道旁不時出現亂停車現象。過去，雖有物業現場勸導、居民群裡反映，但問題卻還是容易反復出現。

物管會在一次月度監督中，聯合社區工作人員、物業項目負責人對小區停車點位開展排查，梳理出消防通道、單元門前、出入口附近等8處易堵點位。隨后，問題被提交到雙周議事會，社區、物管會、物業企業、網格員、樓門長和業主代表坐到一起商量辦法。

協商后，小區增設或更新提示標識15塊，調整夜間巡查路線10條，對反復違規車輛建立提醒台賬。一周內，單元門前亂停車現象明顯減少，消防通道巡查頻次由每日2次增至6次。居民許阿姨說，以前“群裡喊半天沒准信”，現在“誰負責、什麼時候改，大家心裡有數”。

從微信群裡的零散抱怨，到議事桌上的問題清單，變化不只是多開了一場會，而是把分散訴求轉化為可協商、可整改、可跟蹤的治理事項。

公共收益晒出來 居民心裡更踏實

物業管理中，公共收益和維修資金最容易引發居民關注。收入從哪裡來，支出用到哪裡去，結余怎麼管，賬目一旦不清楚，就容易產生誤解。

匯景苑第二社區共有電梯36部，目前無廣告及公共區域經營點位。物管會規范化建設后，社區把公共收益、維修資金使用、物業服務合同履約等事項納入日常監督重點。物管會請物業企業公示相關情況，梳理2023年以來的公共收益情況，將38.73萬元臨停車費收入及相關支出、結余形成三張清單。

這些賬目隨后通過公告欄、業主群、樓門微信群集中公示。針對居民關心的問題，物管會還組織物業企業現場說明、逐項答疑。居民代表提出的3條意見中，2條被納入后續整改完善事項。

賬本晒出來，居民看得明白，監督也有了抓手。對基層治理來說，公開透明不是額外環節，而是建立信任、減少矛盾的重要基礎。

從“願干事”走向“會干事” 理清程序辦事更順暢

小區治理離不開熱心人，但隻有熱心還不夠。鄭村社區暢頤園小區此前存在樓道照明老化、單元門禁失靈等問題。經摸排，小區48處樓道、步梯道和地下車庫照明不亮，60處燈具閃爍，另有8處單元門禁故障。

問題本身並不復雜，但推進維修需要明確責任邊界、費用測算、資金來源和業主共同決定程序。物管會先把居民訴求逐項匯總，形成標明點位、照片和處理建議的問題台賬﹔隨后在社區指導下，由物業企業拿出維修方案和費用測算，該公示的提前公示，該比價的進入比價。

一個月內，小區完成48處照明維修和60處閃爍燈具更換，2處門禁恢復使用﹔其余6項需走資金使用流程的事項，已進入施工比價。物管會委員趙先生說，過去知道居民著急，卻不清楚程序怎麼走﹔現在有清單、有模板、有指導，“推動事情心裡有底”。

為讓物管會從“願干事”走向“會干事”，東壩地區正指導物管會完善相關制度，梳理履職清單及辦事流程。全年還將組織不少於9次系統化培訓，內容涵蓋信息公示、專項維修資金使用、公共收益監管、矛盾調解等實務操作。

從“接訴即辦”到“未訴先辦” 從熱線問題中看見小區治理短板

物業管理是超大城市治理的一個具體切面。東壩地區把12345熱線住宅物業服務類訴求作為發現治理短板的重要依據，對服務態度、物業收費、停車管理、工程維修、環境衛生、綠化養護等問題分類分析，再結合月度監督評價數據，定位各小區薄弱環節。

首城東郡的變化比較直觀。物管會規范化建設前一年，該小區物業類訴求63件，其中停車秩序、工程維修、環境衛生等問題較為集中﹔通過物管會月度監督、雙周議事和整改反饋機制推進后，后一年度相關訴求降至43件，重復訴求減少62%。

從“接訴即辦”到“未訴先辦”，變化的不只是響應速度，還有治理方式。東壩鄉相關負責人表示，基層治理不能隻等問題上門，也要從熱線數據、日常監督和居民議事中提前發現苗頭，把問題解決在小區裡、解決在居民身邊。從東壩地區的探索可以看出，物業管理管的是家門口的柴米油鹽，扛的卻是城市基層治理最后一公裡的重任。把問題擺上桌，把賬本晒出來，把流程理順暢，居民身邊的“小事”才能真正成為基層治理提質增效的落點。