明年北京新房成交或回暖

2017年11月30日16:58  来源:北京晚报
 
原标题:明年北京新房成交或回暖

  受预售价格管制及商办限售影响,2017年,北京住宅市场年度供应降至历年新低,月度开盘项目数量仅在10个左右。据悉,12月北京预计10盘入市量,供应仍处于低位,新房市场也将在“低谷”中落幕。对此,业内分析人士预计,明年大量限价房新盘入市,新房市场覆盖的消费客群由今年单一的高端改善扩展为刚需及首改客群。客群基数的大幅上升,也导致明年新房市场供需或将回暖。

  前十月成交2万套 新房成交创新低

  根据中原地产研究中心统计数据显示,今年前10个月,北京新建住宅成交量为20550套,创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值,同比跌幅高达50.6%。10个月时间,新房仅成交2万套。

  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,过去一年,北京楼市调控政策发布密度创造全国及北京历史纪录,一年内发布了超过30次各种调控措施。

  而经过连续6个多月的调控,市场逐渐适应,进入低谷徘徊期 ,预计后续市场将继续在低位运行。

  另外,今年开始推出的限房价商品房也加入了限售规定,自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后,5年内不得出售。

  这一新规也是为了减少限价住宅产品的投资属性,而在这类地块逐渐上市之后,再加上租赁型产品的挤占,未来转化向二手市场的有效房源供给量将逐步降低。

  大户型占据九成 刚需小户型加速入市

  据亚豪机构统计数据显示,12月,北京商品住宅市场预计将有10个项目入市销售,其中仅一个纯新盘,9盘为老项目后期。在12月预计入市项目当中,仍以大户型产品占据主导,全部为中小户型的仅中海国际城。

  对此,亚豪机构市场总监郭毅表示,目前市场中在售的商品住宅项目多为改善型产品,因此产品以中大户型为主,这也是今年北京住宅供应最为突出的结构性特征。“但在明年,随着土地出让环节限定‘9070’户型商品房,改善类产品对新房市场的垄断将被打破,中小户型将再度成为市场主力。大户型的高端改善产品则因后续供给乏力,稀缺性特点不断强化,市场未来需求也将逐步回暖。”

  记者从国土局官网获悉,截至目前,北京已出让的住宅用地当中,含有可售纯商品住宅的地块多达42宗,且均设定限售价格。“被限价使得上述地块项目必须通过加快周转的方式,才能更好地控制财务成本,提高利润水平。因此,项目上市速度普遍有所提升。”郭毅分析认为,自明年年初起,限房价商品房将大量入市,并且逐渐成为新房市场增量供应的中坚力量。

  中经联盟秘书长陈云峰则表示,由于限房价商品房的单套面积较小,总价偏低,使得新房市场覆盖的消费客群由今年单一的高端改善扩展为刚需及首改客群,客群基数的大幅上升,这也让明年新房市场的供需状况双双回暖。

  本报记者 崔陆鹏

  非常楼语

  租赁市场,未来可期!

  在租售并举、大力发展租赁市场的政策背景下,开发商、中介、互联网企业、创业公司以及金融机构、各类资本等等各方,纷纷涌入租赁市场。租赁市场正在谱写着有更多可能的未来。

  我国新房及二手房成交占据房地产市场绝对大的比例份额,租赁市场份额仅不到3%。对比拥有成熟房地产市场的美国和日本,其租赁市场份额分别为27%、26%,比较之下,我国租赁市场拥有广阔的市场空间。有数据显示,我国流动人口在居住地购房的比例仅8.6%,选择租房的比例高达67.3%,是购房比例的近8倍。可以说,成熟健康的租赁市场不但能够解决流动人口的后顾之忧,还是城市化进程的加速剂和保障器。

  去年开始,国家针对住房租赁陆续发布了一系列政策措施。从设立租赁试点城市,鼓励国企、房企自持租赁土地、租售同权,到鼓励用集体土地建造租赁房,增加租赁属性的土地供应,多种方式、多渠道解决人民的居住问题。

  4月,北京发布供地计划指出,今后五年,将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套。在居住设计方面,租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理,配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。可以预见的是,未来这50万套租赁住房的入市,对于缓解区域租赁市场供需不平衡、平稳租金有很大作用。

  从全国来看,除北京外,上海、广州、深圳、杭州等城市,也开启了租赁土地供应加速模式。10月,广州则发布了住房租赁标准,为打造健康安全的居住环境,保障承租人健康安全居住提供了制度保障。在上海,月租金800元的公租房可以拎包入住,一套40平方米的单身公寓,有食堂、有网球场,还有智能洗衣房。

  从开发运营角度来说,租赁住房是高投入、长回报周期的,盈利模式仍待厘清,运营管理能力仍需提高。房企及机构们纷纷加速扩张租赁业务,则是出于先做大规模、占位市场的考虑,以此来降低运营成本,逐步提升利润率。与此同时,我们还将看到,在巨大市场潜力吸引、资本推动的背景下,市场将在这场你追我赶的竞速跑中迎来洗牌,有开发运营实力的企业将被沉淀和留下。

  在租赁住房的类型上,目前政府运营的以公租房为主,企业纷纷进入的是长租公寓领域。而租赁市场的产品类型还不够丰富,产品细分度不够高。面向各类收入人群的不同类型租赁产品,理应出现。站在规模巨大的租赁市场面前,或许目前的房源数量还不够多、市场还需要更加规范、政策红利有待进一步兑现,但我们可以预见租赁市场星辰大海般的未来。

  本报记者 陈静思

(责编:鲍聪颖、高星)

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