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17万在北京买处独栋农家院?“2.0版”小产权房卷土重来

2015年11月05日14:53    来源:北京晚报    手机看新闻
原标题:“2.0版”小产权房卷土重来

  “17万元,在北京买处独栋农家院,这样的故事,究竟是漏儿还是个雷?”

  2013年底北京清理小产权房的行动,曾令这个违规的“怪物”归入沉寂。然而,两年后小产权房再度活跃。这一次,升级2.0版的小产权房又卷土重来,打着养生旗号的农家院集中成为新卖点。不过,专家提示,经过包装、升级的小产权房不受法律保护,无论从产权、现实使用或未来出路上,都存在着极大的风险。

  暗访

  16.8万元买个家庭农场

  东六环外,马驹桥镇大杜社村村口,周日的下午,一片人声鼎沸。这是村子里摆集市的日子,大人、小孩、女人和老人,全都从家里走到村口,挑点东西或凑凑热闹。

  逛集市的人群中,有几个人穿得讲究、眼光挑剔,本村人一看便知,这是从隔壁小松垡村过来的“农户”。不过,“农户”只是一种别称,种菜可不是他们的营生,更准确地说,他们是一群住在嘉禾农业园区内、到郊区来度度假、种种菜、养养生的城里人。

  嘉禾农业园区,是紧邻小松垡村中正在出售的农家院,石子路铺就的路面低洼不平,一副新建不久的模样。在广告语中,开发者自誉为“家庭农场,16.8万元/套起,独门独院,环境优雅,配套完善,是休闲、度假、养老的好去处。”

  “马路两边近3000亩的空地,都是咱园区的范围。别的不说,门口的这棵假树,空运而来,就花了80万元。”一名销售人员接待了记者。他说,就在上午,他又卖出去两套农家院。不久前,单位刚带着他们出去旅游过。

  在一张简易的图纸上,占地不小的园区分为一期和二期,最小的农家院是350平方米,最大的农家院有900平方米。除此之外,图纸上还规划了垂钓园、采摘园、食堂、超市、健身广场等配套设施。记者粗略数了数,纵向排列的农家院,仅一排就超过了30套。

  “350平方米的户型是16.8万元/套,480平方米的户型是19.8万元/套,全部毛坯交房。”销售人员说,17万元在北京城里只够买下两平方米,更何况这里还有城区没有的新鲜空气。

  调查

  售农家院的是家专业合作社

  一期的园子中,不少找到买家的农家院正在施工装修,园区内停着十几辆京字牌照的私家车。

  “不瞒你说,我们这项目今年开春才对外出售,卖得特别好,都是子女为父母买来养老、度假用的。”销售人员带领记者参观了一套已装修好的农家院。原本不到15平方米的操作间,被买家隔出了一间卧室和一个卫生间。操作间之前,买家用玻璃棚顶搭出了一个会客厅,而原本的蔬菜大棚中,也特意圈出了一小块地作为饮茶室,摆上了茶桌和藤椅。大棚剩下的土地上,则“插花”一般种着芹菜、草莓、青菜、大葱等蔬果。

  “这是隔成一居室的,还有的客户把大棚上下也打出一层,就又能多出一间睡觉的卧室。”销售人员说,园区里就有好几家装修公司,专门替购买农家院的业主设计、扩建。只要建在棚子里,开发者对于业主的改造就不会管制。

  挨着这套农家院的隔壁一家,星期天也没见到人,但大棚里的植物却长得茂盛。据说,买家偶尔周末才会过来度假。平时,园区的物业提供代耕代种的业务,每月收费200元。

  说是卖,可按照他的说法,因为是50年产权的农业用地,按规定不可以签署买卖合同,而只能签署租期为20年的租赁合同。“当然,这期间您要不想住了,也可以转让出去,住满20年后也能续签。这块地我们是已经拿下来了,50年内住着都没问题。”

  在园区大门口,还竖着一块收费提示的告示,告知方也就是和买家签署租赁合同的开发方——北京嘉禾春天农产品专业合作社。按其所说,除了名为“土地租金”的购买费用外,入住者每年还需支付2400元的物业管理费,水、电则是购卡使用。

  在北京市企业信用信息网上,这家成立于2012年的农产品专业合作社,业务范围包括种植蔬菜、水果;销售新鲜蔬菜、新鲜水果,却并不包括出售、出租房屋这一项。

  现象

  小产权房卷土重来

  早在2009年,北京市国土资源局就下令,要求各区县全部拆除违规农业生态园,停止占用耕地,并由市政府牵头突击强拆大型农家大棚别墅,对于变相搞房地产开发的单位和个人追究刑责。

  2013年底,北京市还曾进行过小产权房专项治理活动,公布了108处违规的小产权房,并拆除了多处。

  随后,叫卖违规小产权房的声音归入沉寂。然而,平静了一年多后,记者近日走访发现,小产权房又在市场中卷土重来。略微不同的是,项目地理位置隐藏到了六环外更为偏远的郊区,而建筑形式也从过去那种成片成片的高层住宅,多变为独栋的农家院落。

  在百度上输入“农家院 出售”,就能跳出很多关于农家院落的售卖信息。甚至,奔走在主路上的小货车玻璃上,记者也看到了农家院的“招商”广告。这些农家院的宣传语,和嘉禾农业园区基本相似,多强调独门独栋、环境优美、适合养老。

  比如,名为北京休闲娱乐的农家院,宣传语中就写着:面积300到1000平方米,价格9.8万/套起,是投资、度假、养生、聚会的首选。每种户型都有砖混结构的房屋,有属于您自己的生态种植园和院子,而且院内24小时保安巡逻和电子监控。

  分析

  农家院的需求为何旺?

  明显违规的小产权房为何多年来屡禁不止,甚至还变相衍生出更多的在农业用地上的农家院这种形态?

  对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在采访中告诉记者,从市场“死灰复燃”的角度看,根结之一在于提及多年的农村土地用地制度改革,目前并没有找到合理合法的顺畅途径,有着获取利益欲望的农村集体用地的业权人,就有冲动去推动小产权房的建设和出售。坦率地说,即便小产权房的出售价格比同时期的商品房便宜很多,开发者的获利空间也非常巨大。

  至于越来越多地集中于农家院这种形式,一方面是因为农家院相比高层住宅,从出售的角度看更为隐蔽。另一方面也是更重要的,是源于近几年来市场对养老地产、郊区化的休闲度假地产的需求在不断攀升。“这种郊区养老需求、作为第二居所的郊区度假需求,在正常的商品房市场上得不到满足,不是价格太贵,就是产品不合适,小产权房自是看准了这个市场空隙,大力傍着度假概念对外销售。”

  提示

  小产权房

  风险大

  “小产权房不受法律保护,无论从产权、现实使用或未来出路上,都存在着极大的风险。”胡景晖告诉记者,对购房人而言,小产权房的风险极大。

  首先,从产权角度, 无论是“永久使用权房本”,或者是长期“租赁合同”,都不是受法律保护的正规权属证明。因此,如果出租、出售过程中出现纠纷,无法通过法律途径寻求支持。

  其次,在现实使用中,村委会或所谓“开发商”销售之初所承诺的建筑质量和配套设施等标准,往往在实际交房使用后难以兑现,由此引发的纠纷很难像正规商品房一样,通过维权手段解决。

  “很多小产权房并无详细规范的规划设计,建设起点低、标准低、缺乏专业业务指导,又常为了节约成本而偷工减料,房屋在交付使用后容易存在安全、质量、消防等隐患。”本报记者 赵莹莹J201

(责编:高星、鲍聪颖)


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