住房問題一頭連著民生福祉，一頭連著經濟發展。中央高度重視老舊小區改造問題，2024年底的中央經濟工作會議明確提出“加力實施城中村和危舊房改造”，相關部委在資金、稅收、土地等方面不斷加大政策支持力度。

2025年的《計劃報告》提出“錨定建立可持續的城市更新模式目標，優化實施路徑，打開高質量發展新空間。再造城市更新審批流程，在建筑規模統籌平衡、空間功能復合兼容等方面創新政策機制和審批方式，推動落實一批示范項目。完善核心區平房成片區、整院落退租機制，實施一批居民自拆自建項目，實施500個老舊小區綜合整治”。北京市經濟社會發展研究院專家分析認為，北京的城市化已經進入成熟階段，城市建設的重心從增量擴張轉向存量更新。老舊小區更新改造是城市更新中的重頭戲，“自拆自建”的是創新探索，也是2025年北京市老舊小區更新改造工作的重要發力點。

“自拆自建”項目是一種新的城市更新模式。“自拆自建”也稱“原拆原建”，即拆除舊房后按照原來的面積、原來的戶數在原來的地方重建新房，如果原來的房子面積太小、缺少獨立廚衛，可以按政策合理增加面積、補齊功能。改造方案充分聽取居民意願，做到“我的新房我做主”。在試點探索階段，改造費用由政府、居民、企業等多方共同分擔。

以往老舊小區改造以局部修繕為主，要拆除重建隻能依賴政府實施的拆遷、棚改、危改。北京現有住房中，房齡超過20年的住房佔比過半，房齡超過40年的住房佔比超過10%，隨著時間推移老舊小區數量在不斷增長，依靠政府投資的改造模式實施規模有限，改造速度已經跟不上實際需求。

“自拆自建”模式是北京為解決老舊小區出路問題做出的積極探索，是一種可持續的城市更新模式。該模式的突出特點是從以往的政府一手操辦轉向居民自己主導，並通過多方共擔的方式解決城市更新的資金問題。通過推進實施“自拆自建”式更新，一是可以更好發揮居民自己的主動性，讓有改造意願的居民有望早日住上新房，實現對美好生活的向往﹔二是通過模式創新激發城市更新投資需求，釋放投資潛力，提高投資效益﹔三是有效帶動裝修、家具家電等消費增長，發揮擴內需作用﹔四是通過老舊小區拆除重建過程中的片區統籌，可以補齊城市功能短板，完善公共服務配套。

2024年5月28日，西城區樺皮廠胡同8號樓的居民成功通過“自拆自建”喜遷新居。還是熟悉的地方，還是熟悉的老鄰居，不同的是，原來四面漏風的危房變成了設施完善、功能齊全的新居。借助裝配式技術和智慧化管理，連拆帶建一共隻用了3個月。改造費用在政府補貼后，每戶居民實際出資20萬元左右，重建后的住房面積增加了近10平方米。改造后房子新了、大了、增值了，居民都覺得這錢花得值。

2024年12月21日，中關村科源社區改造項目開工，改造范圍從“一棟樓”擴大到了“一片樓”，是北京首個成片區“自拆自建”項目。首批啟動改造的6棟樓都是老舊“筒子樓”，現在還在多家共用廚房、廁所。改造方案採取“統一規劃、分布實施”的方式，對整個小區重新規劃設計，未來居民不僅能住上更寬敞舒適的新樓，還將增加停車、養老、商業等配套設施，生活也更方便。

目前，北京朝陽光華裡5號和6號樓、勁鬆一區114號樓、豐台馬家堡68號院2號樓、通州上園129號院3、4號樓等都進行了“自拆自建”改造，部分已經入住。下一步北京市將繼續完善相關政策，逐步擴大試點范圍。同時還將支持在片區中統籌利用各類建筑指標和閑置空間，解決改造中面臨的建筑指標不夠用、資金難平衡、配套設施不足等問題。

北京城市化階段領先於全國，對城市更新模式的創新探索將逐步形成符合超大城市特點的可持續更新模式，同時也為其他地區提供有價值、可復制的經驗借鑒。(北京市經濟社會發展研究院投資消費研究所副研究員 滕秋潔)

分享讓更多人看到