近日，北京遭遇140年來最大降雨。在暴雨集中的7月29日至8月1日，12345市民服務熱線接聽涉雨相關來電3.3萬余件，其中，半數來電都是反映房屋漏雨問題。強降雨引發的住宅小區房屋漏雨訴求集中，本報近期也陸續接到市民反映，新小區剛入住便遭遇了嚴重水患;一些老樓想要大修，卻因公維金沒有達到“雙三分之二”的門檻而無法申請……極端天氣下，房屋漏雨維修尤為迫切，那麼，業主應該了解哪些情況、明確哪些責任？又該如何申請維修？記者邀請相關領域專家為大家答疑解惑。

　　久敬佳園居民家屋頂滲漏嚴重。

　　順義國譽府小區居民家陽台上擺放著多個水桶用於接屋頂漏雨。

　　降雨導致順義國譽府小區路面塌陷。

　　居民提問 1

　　新房漏雨誰來管？

　　近期多位家住順義區國譽府小區的居民反映，交房還不到一年，家中已經多次漏雨，尤其是下躍和地庫大范圍倒灌、滲漏和積水，而且這次強降雨還導致小區路面塌陷。居民們不禁質疑：剛建成的新房，為何滲漏這麼嚴重？

　　8月3日記者來到國譽府小區。李先生家在頂層，是復式結構，上下兩層的陽台都有大面積洇濕的痕跡，有的牆壁上還挂著水珠。陽台上放著大大小小的水桶，桶裡全是雨水。“從去年11月收房，到現在還不到一年，已經漏了4次。”

　　李先生回憶說，收房后的第一個冬天，家裡就因下雪出現了洇濕，施工人員也前來維修過，但此后仍舊“小雨小漏，大雨大漏”，每次漏完施工人員依舊會來修補，但下次還是接著漏。在陽台一角，記者發現牆面和地板接縫處已經發霉。李先生無奈地說，這個地方長期潮濕，前段時間還長出了蘑菇。

　　李先生的鄰居家也存在同樣的情況，這次強降雨，家裡大盆小盆全用來接水了。該業主告訴記者，這棟樓頂層一共6戶，全部存在滲漏。家住一樓的張先生也為滲漏苦惱不已。張先生表示，一樓住戶家包含下躍，7月31日，雨水從管道與牆壁連接處、天井與地面連接處等位置流進下躍。“最深的時候採光井裡的積水有將近一米深，房間裡的水能沒過腳面。”

　　王先生家裡更嚴重。“下躍吊頂后邊是管線，發現管線接縫處滲漏后我就立即聯系了物業，施工人員將接縫處打開一個小洞查看情況，沒想到剛一打開，雨水就‘嘩’地灌進家裡。”王先生說，由於倒灌太嚴重，家裡一下子就成了水塘，積水將近5厘米，新安的踢腳線、剛做的大衣櫃全被泡了。記者來到王先生家時，屋裡還有尚未清掃的泥沙，牆面踢腳線處已有開裂跡象，漏點下方放著一個垃圾箱，裡邊盛滿雨水。按照王先生的原本計劃，安上燈具就能入住了，沒想到一場大雨，把新家毀成這樣。有居民告訴記者，之所以雨水倒灌進家中，很可能是因為污水管線與牆面接縫處防水沒做好，加上部分雨水泵出現故障。

　　受到滲漏困擾的遠不止這幾位居民。記者在小區內走訪時，多位居民帶記者到自家查看滲漏情況，除大量頂層居民家中漏雨、一層住戶家中出現滲漏和倒灌外，連中間樓層居民家的陽台也出現了滲漏問題。屋面滲漏、陽台滲漏、出牆管滲漏、樓道滲漏、天井滲漏、接線管滲漏等各類滲漏問題可謂五花八門，被居民吐槽“隻有想不到的，沒有不滲漏的”。

　　小區地庫也出現了大范圍滲漏。此外，小區裡的道路還在這次大雨中塌陷了。李先生帶記者來到居民樓門口，隻見塌陷處是一米來深的狹長大坑，濕漉漉的泥土裹挾磚石裸露在深坑中，施工人員將這裡圍了起來，正在填平道路。“這裡是進出居民樓的唯一通道，幸好塌陷時無人經過。”

　　回應

　　維修后將順延質保期

　　順義區住建委工作人員表示將督促開發商進行維修。8月5日，開發商與業主代表召開協商會，共同商討解決辦法。經過溝通，明確開發商將加快查找滲漏原因，制定維修方案，對漏雨積水、路面塌陷等進行維修和恢復，並盡快公示各項施工的啟動和完成時間。同時，所有維修項目在監理報告公布后，質保期將按國家標准順延，同樣問題若再次出現，維修后將重新計算質保期。

　　專家分析

　　若是房屋質量問題，質保期后開發商不能免責

　　近年來，滲漏不僅困擾老舊小區住戶，也讓不少新小區業主感到頭疼。新房入住，家中就出現漏雨積水，開發商是否有責任修復？質保期內出現滲漏且始終沒有修好，質保期是否應該順延？小區出現大范圍滲漏怎麼辦？對業主家造成破壞和財產損失，開發商是否應當賠償？這些問題成為新小區業主最為關注的焦點。

　　北京瀛和律師事務所律師劉尚藍分析認為，當新小區業主家中出現滲漏時，應首先判斷滲漏的具體原因。如果是在質保期內發生的屬於質保范圍的問題，房地產開發企業應當履行質保義務，並對造成的損失承擔賠償責任。開發商拒不賠償時，業主有權採取向有關行政主管部門投訴、提起民事訴訟、仲裁等合法手段維護權益。但如果非房屋自身質量問題導致，例如業主的不當裝修行為等，此時房屋漏水的責任便不可歸責於開發商。

　　劉尚藍建議，在質保期內業主如果發現房屋存在質量問題，應及時向開發商反映有關情況。如開發商多次維修后，房屋同一部位或基於同一情形后續仍多次出現滲漏的，業主可以保存如報修記錄、專業維修人員對漏水原因的認定結果、維修人員上門維修的視頻等相關証據，要求開發商繼續承擔維修責任。“若質保期內開發商未能徹底解決房屋質量造成的漏雨問題，即便過了質保期，開發商的質保責任依然不能免除，仍有義務繼續為業主解決房屋漏水問題。”

　　“如果多戶業主家出現滲漏問題，一方面考慮是否為主體結構質量不合格，另一方面也不排除是小區上下水主管道或其他共用部分、共用設施設備出現問題所致。”劉尚藍說，根據《商品房銷售管理辦法》規定，商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房﹔給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。“如果是第二方面的情況，且發生在質保期內，則可以要求開發商承擔維保責任﹔如果質保期已過，可以報請物業公司對房屋漏水問題進行查看。在物業公司維保范圍內的，由物業公司予以解決﹔超出物業公司維修范圍的，可以根據住宅專項維修資金的使用流程，利用專項維修資金進行維修。”

　　居民提問 2

　　老房維修怎麼用公維金？

　　新房漏雨擁有“五年保修期”，對於絕大多數已經過了質保期的老樓，其漏雨維修難，又該如何破解？

　　張先生家住豐台區久敬佳園一棟高層住宅樓的中間樓層，其家中南側窗戶、北側廚房外牆滲漏已有多年，“越漏越嚴重，半個房頂都快發霉了。”張先生說。

　　近年來，張先生同鄰居們一直向小區物業公司、業委會申請，希望能動用公維金為其修復漏水，但物業公司表示“修不了”。“修不了”的原因，一是之前的物業公司因屬於“臨時物業”，沒有申請公維金的資格。雖然后來小區換了新物業公司，但是，張先生家的漏雨仍未得到維修，“特別是我家南窗漏水，說是不屬於公共區域，不能使用公維金。”

　　為修窗戶，張先生曾找到七八家維修公司來看現場，“都說是外牆滲水，即使換了新窗戶，也會照樣漏。”此后，張先生又找了幾位專修防水的師傅，師傅說雨水隨處流，必須試著找漏點，“修一次2000元，就負責當年不漏。如要求保修5年，費用得5000元。”張先生發愁，“假如我今年掏錢修了，有可能來年后年還得掏錢修。很多鄰居家情況和我一樣。大家都很愁，都盼著能用公維金一次性修好。”

　　為修大規模漏雨，張先生同鄰居們一直在呼吁，並反復簽字，“自己都感覺上躥下跳地跑。”去年10月，公維金申請最終以“應急事項”走完了所有流程，房管部門也完成了審批，“走‘應急事項’申請公維金維修，是因有居民不同意，未通過‘雙三分之二’投票。當時也只是完成了部分頂樓的漏雨維修，並沒有對外牆進行維修，因此很多業主家漏雨問題至今沒得到解決。”

　　進展

　　200余戶業主申報漏雨維修

　　記者了解到，至8月6日，久敬佳園已有264戶業主向物業公司申報家中漏雨，該次申報工作將於8月10日截止。“目前還不確定是否會動用公維金，統計結束后，我們會將相關情況上報業委會、社區等，並就能否動用公維金進行討論，看是否能通過投票比例。”該小區物業相關負責人告訴記者，此次申報漏雨的情況基本是廚房、窗台、小臥室及飄窗處漏雨。採訪期間，記者曾多次聯系該小區業委會負責人，但一直未能取得聯系。

　　專家分析

　　單棟樓漏雨申請公維金，無須全小區業主投票

　　像張先生一樣，記者了解到，不少業主針對老舊房屋漏雨維修問題，存在諸如小區業主“雙三分之二”投票為何難通過，窗戶是否屬於公共區域，若申請不到公維金是否物業有責任進行維修，以及是否能使用公共收益進行維修等疑問。記者就老舊房屋漏雨維修等問題，採訪了北京美泰律師事務所律師張艷玲。

　　張艷玲認為，依據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：(一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的﹔(二)樓房外牆出現雨水滲漏，引起外牆內表面浸濕……住宅專項維修資金應專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。老舊房屋維修，可以申請使用公維金。

　　對於“共用部位”的理解，是根據法律、法規和房屋買賣合同相關規定，一般包括住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。頂樓層和外牆都屬於共用部位，頂層漏水、外牆滲水，都可以使用專項維修資金。“外牆是建筑物的外立面，窗戶不是外立面，屬於業主使用部分，不是共用部位。窗戶漏雨業主可更換窗戶。但若窗框與牆體相接處漏雨，雨水只是通過窗戶滲漏，應屬於共用部位，可申請公維金。”張艷玲表示，若對此出現爭議，業主可向房屋安全部門申請鑒定。外牆滲水，若不能被認定為“緊急事項”，可以走公維金正常程序申請。

　　有關業主投票范圍的認定，張艷玲說，應是住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建筑物總面積三分之二以上的業主，且佔總人數三分之二以上的業主討論通過使用方案。專屬一個單元業主的共用部位的維修改造費用，由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤﹔商品住宅之間共用部位的維修費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。“比如，只是一棟住宅樓漏雨，並不必須由全小區的業主投票同意，才能使用公維金。具體要看共用部位所在樓棟。”

　　8月初，北京市住房和城鄉建設委會同市住房資金管理中心緊急下發《關於進一步推進房屋漏雨應急情況下住宅專項維修資金使用工作的通知》，明確先施工搶險、再公示並撥付資金的程序。這一新規優化完善了房屋漏雨應急情況下使用住宅專項維修資金的流程，進一步提升了資金使用效率。

　　如果窗戶漏雨無法申請到公維金進行維修，是否應由物業或是物業使用小區公共收益來進行維修？對此，張艷玲認為，具體應看物業服務合同中的相關條款，“如果合同規定，物業負責小區業主住宅共用部位、共用設施設備的維護管理，而業主家窗戶或內牆，屬於業主專有部位，那麼按照合同執行。另外，公共收益屬於全體業主，若想使用該筆費用，也需經過小區業主公約，或是業主投票決定。”

　　本報記者 鹿藝佳 張淑玲 陳聖禹 實習生 徐布恩 文並攝

　　有問有答

　　房屋漏雨如何應急維修？

　　北京市住建委和住房資金管理中心：8月2日北京市住建委和北京市住房資金管理中心發布《關於進一步推進房屋漏雨應急情況下住宅專項維修資金使用工作的通知》。

　　根據《通知》，當住宅小區發生房屋漏雨情況，並且超出物業維修范圍時，小區業委會（物管會）、物業服務人應首先及時向屬地居（村）民委員會報告。屬地居（村）民委員會召集業委會（物管會）、物業服務人及相關業主等共同到現場進行實地查看，明確維修改造方式和范圍，並召開現場會議確認。

　　在各方確認維修改造方式和范圍后，業委會（物管會）或物業服務人就可以委托施工單位對房屋漏雨涉及部位進行維修改造。

　　待竣工驗收通過后，再由有關主體委托造價咨詢單位對工程造價情況進行結算審核，並公示相關材料，讓業主充分知曉。

　　接下來，業委會（物管會）或物業服務人向各區住建委（房管局）提出維修資金使用申請，並提交應急維修資金申請表等相關材料。

　　最后，經審核備案，有關部門會將住宅專項維修資金劃轉到施工單位銀行賬戶中。

　　哪些情況可用公維金？

　　北京市住建委：有9個方面的住宅共用部位維修可以申請專項維修資金，包括屋面防水層破損，頂層房間滲漏的﹔樓房外牆出現雨水滲漏，引起外牆內表面浸濕﹔地下室出現滲漏、積水的﹔樓房外牆外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標准、規范的規定值﹔外牆及電梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、鏽漬、起泡、翹皮、脫落、污染等。

　　引發鄰裡糾紛怎麼辦？

　　北京西城法院：因暴雨引發的相鄰關系糾紛，主要包括兩大類，一是因一方修繕房屋，在相鄰權人間本就存在矛盾，遇暴雨后相關矛盾激化﹔二是因排水不當疊加暴雨因素，導致他人房屋及屋內物品等財產受損。

　　私搭亂建、佔用公共空間等行為不可取，房屋所有權人、用益物權人、承租人等在修繕房屋時應考慮周全，避免給相鄰權人造成不便引發糾紛。對於因裝修公司偷工減料造成的房屋漏水，應由裝修公司按照合同承擔相應違約責任，沒有合同約定的建議按照實際損失由雙方協商解決，協商未果的可訴至法院維權解決。

　　新房漏雨保險如何保障？

　　北京市住建委等：從2019年起，北京市住宅工程質量潛在缺陷保險制度實施，今后新建、改建、擴建的商品住房、政策性住房項目建設單位在辦理施工許可手續前要投保缺陷保險。據了解，該款保險基本承保范圍為地基基礎和主體結構工程、保溫和防水工程，其中保溫和防水工程保險期限為5年。

　　業主在缺陷保險的保險期間內或期間屆滿后交房且業主在交房之日起6個月內發現工程存在保險范圍內的質量缺陷的，可以向保險公司提出索賠申請。保險公司應在規定時限內派人員現場勘察、核定並及時履行維修或賠償義務。

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